Beschlussvorlage - BV/0051/21

Beschlussvorschlag:

Der Rat beschließt für die Vermarktung der Restgrundstücke bzw. Grundstücke der sogenannten Investorenfläche im Wohngebiet Im Tale folgendes Vergabeverfahren:

Die Grundstücke werden am Markt ausgeschrieben. Über die Vergabe und die Reihenfolge des Zugriffs wird im Losverfahren entschieden.

Der Verkaufspreis der Grundstücke der Investorenfläche wird gesondert in Abhängigkeit der Erschließungskosten beschlossen.

Sachverhalt:

Baugebiet „Im Tale Ost“

Der Rat hat am 29.11.2018 die Vergabekriterien für das Wohngebiet „Im Tale Ost“ beschlossen. Gegenstand des Beschlusses war ein Punktesystem, mit dem u. a. Angehörigen bestimmter Berufsgruppen, ehrenamtlich Tätigen und Familien besonders hohe Chancen auf einen Grundstückserwerb eingeräumt werden sollten.

Nach Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen und Bildung der Kaufgrundstücke wurde im Herbst 2019 das Bewerbungsverfahren für die Grundstücke durchgeführt. Nach Auswertung der Bewerbungen startete zu Beginn des Jahres 2020 die konkrete Grundstückszuordnung, bei der sich die Bewerbenden entsprechend gewähltem Haustyp und erreichter Punktzahl auf ein konkretes Grundstück festlegen konnten.

In Abhängigkeit vom Fortschritt der Erschließungsarbeiten wurden ab Mai 2020 die ersten Grundstückskaufverträge geschlossen.

Nach den jüngsten Erfahrungen bietet die Reservierung und Zusage von Grundstücken allerdings keine Gewähr dafür, dass es auch in jedem Einzelfall zum Vertragsschluss kommt. Die Gründe für Absagen sind unterschiedlich: Teils haben sich die potentiellen Erwerberinnen und Erwerber auch um andere Flächen bemüht und sind dort schneller zum Zuge gekommen. In anderen Fällen haben die Banken Zusagen zu Finanzierungen – vermutlich  coronabedingt – nicht eingelöst. In weiteren Teilen sind die Entscheidungsgründe nicht bekannt und der persönlichen Lebenssphäre vor allem derzeit in der Pandemie zuzurechnen.

Zusammen mit den vorgenannten „nicht sicheren“ Vergaben ist insoweit eine neue Marktansprache erforderlich, vor allem, um schnell auf dem Markt agieren zu können.

Im Kontext dessen schlägt die Verwaltung die Modifikation des Vergabeverfahrens vor. Dabei leitend waren folgende Aspekte:

1. Das bisherige Verfahren hat sich im Handling als sehr aufwändig und langwierig erwiesen. Mit Blick auf eine zweimalige Vakanz auf der für die Vergaben zuständige Stelle in der Liegenschaftsabteilung kann die Abwicklung bis zur Nachbesetzung nur vertretungsweise erfolgen. Damit sind unvermeidbar noch weitere Verzögerungen verbunden, in denen Interessenten sich aus unterschiedlichen Gründen (siehe oben) abwenden.

2. Bei einem unveränderten Beibehalten des bisherigen Vorgehens (Punktemodell) wäre ein Zeitbedarf von mindestens einem weiteren halben Jahr für die Zuordnung der Grundstücke auf die Interessentinnen und Interessenten zu rechnen. Dies bedeutet zunächst die verwaltungsseitige Zusage, die die Verwaltung, nicht aber die Seite der Erwerbenden auf einen Vertragsschluss bindet.

3. Der Zusagephase schließt sich in vielen Fällen ein weiterer Zeitbedarf an: Nicht nur die Möglichkeiten der Bebauung und des individuellen Vorhabens sind zu klären (Bauträger, Architekten – beides mit hoher Auslastung), auch die Finanzierung ist zu sichern: Da in der heutigen Zeit Fremdkapital zwar grundsätzlich günstig ist, die Sicherheit der Erwerbseinkommen aber nachgelassen hat, ist dies mit bankseitig häufig Implikationen verbunden.

4. Steuernde Eingriffe der Verwaltung sind in dieser Phase kaum möglich.

Mit Blick auf die Prozessoptimierung, die eigenen beschränkten Ressourcen und den Hauptfokus darauf, die Grundstücke möglichst schnell dem eigentlichen Zweck zuzuführen, schlägt die Verwaltung daher vor, den Kreis der potentiell Erwerbenden zu erweitern.

Dazu sollen die zum Stichtag noch verfügbaren Grundstücke am Markt platziert werden. Alle Grundstücke werden im Losverfahren zugewiesen. Zusagen oder Absagen werden in einer engen zeitlichen Taktung eingefordert – ebenso wie die Frist, in der es zu einem Vertragsschluss kommen muss.

Die Verwaltung verspricht sich davon eine erhebliche Dynamisierung des Verfahrens und vor allem einen schnelleren Beginn der Bebauung. Dies ist sowohl für Interessentinnen und Interessenten, aber auch für die Verwaltung von Vorteil. Es besteht weiterhin eine hohe Nachfrage, neuerdings auch verstärkt aus dem Kreise derer, die seinerzeit die Bewerbungsfrist versäumt haben oder sich erst vor kurzer Zeit auf die Suche nach einem Grundstück begeben haben.

Mit Blick auf die seinerzeit mit dem Punktemodell verfolgten Ziele kann positiv festgehalten werden, dass knapp 80 % der Grundstücke auf Grundlage der sozial engagierten Kriterien zugeteilt worden sind. Die vorgeschlagene Modifikation bekennt sich somit im Grundsatz zu deren gedanklichem Ansatz, passt diesen aber an die aktuelle Lage an.

Baugebiet „Im Tale West“

Anders als zunächst vorgesehen, wird der bisher als Fläche für Investoren vorgesehene Teil westlich des Baugebietes nunmehr an Privatkäufer vermarktet. Unterschiedliche Vermarktungsansprachen an Investoren haben aus den verschiedensten Gründen nicht zum Erfolg geführt. Da die Nachfrage von Privatkäufern nach Baugrundstücken unverändert hoch ist, hat sich die Verwaltung entschieden, das Gebiet selbst zu erschließen und zu vermarkten. Es handelt sich um weitere 23 Grundstücke in attraktiver Lage und Zuschnitt. Eine erste Kartierung findet sich in der Anlage.

Nach derzeitigem Stand geht die Verwaltung davon aus, im Sommer mit den Maßnahmen zur Ersterschließung beginnen zu können. Eine erste Bebaubarkeit kann prospektiv für den Spätherbst angenommen werden. Die absehbare Verfügbarkeit der Flächen würde bereits bei der Vermarktung der Restflächen des Baugebietsteiles „Ost“ avisiert werden.

Um der Marktnachfrage zügig gerecht zu werden, soll auch hier ein schnelles und effizientes Verfahren zum Tragen kommen. Aus den Erfahrungen zum Baugebietsteil „Ost“ heraus schlägt die Verwaltung ebenfalls die Anwendung des Losverfahrens vor. Der Beginn der aktiven Vermarktung würde in den Sommer gelegt werden, so dass Erschließung, Verkauf und vorbereitende Planungen der Bauherren parallel laufen könnten.

Sobald die Bepreisung der Erschließung abgeschlossen ist, wird durch gesonderten Beschluss des Rates der Verkaufspreis festgelegt. Eine vorherige Festlegung scheint nicht angezeigt, da vermutlich deutliche Steigerungen der Tiefbaupreise zu erwarten sind, die Berücksichtigung in einem Preisvorschlag finden müssen.

Fazit

Die Schaffung von insgesamt dann 102 neuen Bauplätzen unterstreicht die Celler Wohnbauinitiative, stärkt den Ortsteil und öffnet Familien eine Perspektive. Die parallel durch die WBG errichtete KiTa im Baugebiet unterstreicht den Anspruch an familienfreundliches Wohnen. Durch die direkt gegenüber gelegenen Einkaufsmöglichkeiten wird zudem ein Wohnen der kurzen Wege geschaffen.

Finanzielle Auswirkungen:

Die Einnahmen aus Grundstücksverkäufen waren bereits in den zurückliegenden Haushalten etatisiert und führen zu keiner Verbesserung mehr.  

Auswirkung für Integration: Keine.

Klimaauswirkungen: Keine.