Beschlussvorlage - BV/0224/21

Beschlussvorschlag:

1)      Der Rat beschließt, die im Eigentum der Stadt Celle befindlichen Kindertagesstätten-Grundstücke an die allerland Immobilien GmbH (vorher: Städtische Wohnungsbau GmbH – WBG) zu veräußern. Der Verkauf der Kitas Altencelle und Altenhäger Kirchweg soll im Jahr 2021 erfolgen, die Verkäufe der Kitas Eilensteg, Fuhsestraße, Garßen und Groß Hehlen im Jahr 2022 und die Verkäufe der Kitas Schlößchen, Wietzenbruch, Waldweg und Neustädter Holz im Jahr 2023. Als Kaufpreis werden die in den Verkehrswertgutachten festgestellten Verkehrswerte vereinbart. 

2)      Der Rat beschließt, die Grundstücke von der allerland Immobilien GmbH anzumieten und langfristige Mietverträge abzuschließen. Für alle Kindertagesstätten wird ein Mietzins von 9 Euro pro m² vereinbart.

Sachverhalt:

Mit der Vorlage AN/0044/17-1 wurde zum Antrag AN/0044/17 der Fraktion Die Unabhängigen Stellung genommen und der Sachstand der Zusammenarbeit mit der allerland Immobilien GmbH zum Zeitpunkt März 2021 dargelegt. Es wurde dargelegt, dass ein Verkauf der im städtischen Eigentum befindlichen Kindertagesstätten an die allerland Immobilien GmbH geprüft wird. Hierzu wurde eine Projektgruppe eingerichtet. Die Arbeit der Projektgruppe ist nunmehr abgeschlossen.

Insgesamt gibt es zehn Kindertagesstätten, die sich im Eigentum der Stadt Celle befinden (vier Kitas hiervon werden von freien Trägern betrieben). Zu allen Grundstücken wurden Verkehrswertgutachten eingeholt. Hiernach wurden folgende Verkehrswerte festgestellt:

Kindertagesstätte Verkehrswert

Altencelle 985.000 Euro

Altenhäger Kirchweg 985.000 Euro

Eilensteg 845.000 Euro

Fuhsestraße 1.070.000 Euro

Garßen 535.000 Euro

Groß Hehlen 600.000 Euro

Neustädter Holz 1.200.000 Euro

Waldweg 1.000.000 Euro

Waldschmiede 1.190.000 Euro

Schlösschen 900.000 Euro

Summe 9.310.000 Euro

Mietangebot: Es sollen langfristige Mietverträge geschlossen werden. Die allerland Immobilien GmbH hat mit Schreiben vom 26.05.2021 für alle zehn Kitas einen Mietzins in Höhe von 9 Euro pro m² angeboten. Hierbei handelt es sich um eine „Gemischtkalkulation“- die Kitas wurden als Gesamtheit betrachtet.

Es ist ferner vereinbart, dass die allerland Immobilien GmbH die vollumfängliche Verantwortlichkeit für die Liegenschaften übernimmt. Dies führt zu erheblichen Entlastungen der städtischen Fachdienste. Von der allerland Immobilien GmbH werden vor allem folgende Arbeiten übernommen:

-          Pflege Außenanlagen/ Baumkontrollen

-          Spielgeräte

-          Winterdienst

-          Aufzüge

-          Rauchmelder

-          Gebäudereinigung

-          Küchen

-          Schönheitsreparaturen (gegen Entgelt)

Die Stadt Celle bleibt verantwortlich für Mietereigentum (Tische; Stühle; Garderoben; …).

Die vier (Unter-) Mietverträge mit den freien Trägern bleiben bestehen. Soweit in diesen Verträgen die Verantwortlichkeiten bereits auf die freien Träger übertragen waren, wird die allerland Immobilien GmbH entsprechend entlastet.

Aus wirtschaftlicher Sicht ist die Abgabe des Gebäudeportfolios an die allerland Immobilien GmbH sinnvoll. Eine Umrechnung der städtischen Kosten bei Eigenbewirtschaftung der Liegenschaften in eine kostendeckende monatliche Miete ergibt einen fiktiven Mietpreis i. H. v. 9,47 Euro pro m² und Monat. Dem steht das Mietpreisangebot der allerland Immobilien GmbH i. H. v. 9,00 Euro pro m² und Monat gegenüber. Daraus ergibt sich eine jährliche Einsparung i. H. v. ca. 42.900 Euro pro Jahr.

Die Wirtschaftlichkeit konnte mittels Barwertberechnung auch für die Langfristperspektive bestätigt werden. Es wurden dabei unterschiedliche Zeiträume (10 Jahre, 20 Jahre und 30 Jahre) sowie unterschiedliche Szenarien (optimistisches Szenario, normales Szenario und pessimistisches Szenario) hinsichtlich der Kostenentwicklungen in der Zukunft betrachtet. Eine beispielhafte Kalkulation der Mieten in 5 Jahren ergab bereits ein Einsparpotential i. H. v. ca. 82.900 Euro pro Jahr. Die Kostenentwicklung wird dabei insbesondere durch die Steigerung der Kosten im baulichen Bereich geprägt. Die angenommenen Steigerungsraten der allerland Immobilien GmbH fallen dabei moderater aus. Kostenvorteile der WBG können sich bspw. aus schlankeren Verwaltungsstrukturen, der Konzentration auf eine Kernkompetenz (Bau und Bewirtschaftung von Liegenschaften) sowie insb. aus besseren Marktzugangsvoraussetzungen ergeben. In der prognostizierten Kostenentwicklung spiegelt sich zudem die mit der Abgabe der Gebäude verbundene Auslagerung der allgemeinen Bewirtschaftungsrisiken auf die allerland Immobilien GmbH wieder. Der Verkauf der Grundstücke führt ferner zu Personalkosteneinsparungen in den Fachdiensten Hochbau und Gebäudewirtschaft sowie Grün- und Friedhofsbetrieb.

Auf Basis der vorliegenden Fakten und Annahmen stellt sich die Abgabe des Gebäudeportfolios an die allerland Immobilien GmbH somit als wirtschaftlich vorteilhaft heraus.

Aus finanzwirtschaftlicher Sicht ist es sinnvoll, dass die Verkäufe in drei Kalenderjahren (2021, 2022 und 2023) vorgenommen werden. Hierdurch wird auch sichergestellt, dass keine Steuerpflicht entsteht. Es ist folgende zeitliche Reihenfolge vorgesehen:

-          November 2021: Verkauf der Kitas Altencelle und Altenhäger Kirchweg (Eigentums- und Besitzübergang zum 01.12.20221)

-          Frühjahr 2022: Verkauf der Kitas Eilensteg, Fuhsestraße, Garßen und Groß Hehlen (Eigentums- und Besitzübergang zum 01.07.2022)

-          Frühjahr 2023: Verkauf der Kitas Schlösschen, Wietzenbruch, Waldweg und Neustädter Holz (Eigentums- und Besitzübergang zum 01.07.2023)

Dies bedeutet, dass die Stadt Celle im Jahr 2021 Kaufpreise in Höhe von 1.970.000 Euro erhalten wird. In den Jahren 2022 wird die Höhe der Kaufpreise insgesamt 3.050.000 Euro und im Jahr 2023 insgesamt 4.290.000 Euro betragen. Diese Beträge stehen für andere Investitionen zur Verfügung.

Der Verkauf der Kindertagesstätten-Grundstücke kann ein Pilotprojekt für die Realisierung weitergehender Synergieeffekte zwischen der Stadt Celle und der allerland Immobilien GmbH sein.