Beschlussvorlage - BV/0026/11

Beschlussvorschlag:

a) Der Rat der Stadt Celle beschließt das Ergebnis der Vorbereitenden Untersuchung Allerinsel gem. § 141 BauGB in der vorliegenden Fassung.

b) Der Rat der Stadt beschließt gem. § 142 BauGB die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Allerinsel“.

Bisherige Behandlung:

Planungs- und Bauausschuss              29.04.2010

Verwaltungsausschuss              03.06.2010

Rat              10.06.2010

Sachverhalt:

Lage des Planbereiches:              Ortsteile Blumlage/ Altstadt und Neuenhäusen 
Teilflächen der Allerinsel und Flächen im Bereich Speicherstraße

Größe des Unter-

suchungsbereiches:                                          ca. 19,8 ha

Das Gebiet der Allerinsel wurde im Jahr 2009 in die Städtebauförderung Programmkomponente Stadtumbau West aufgenommen. Entsprechend der damaligen Überlegungen zur Entwicklung wurde es als Stadtumbaugebiet im Sinne des § 171 b BauGB festgelegt.

Die durch das Büro Pesch & Partner erstellte und vom Rat beschlossene städtebauliche Rahmenplanung legt die Zielsetzungen für die Entwicklung der Allerinsel fest. Die hierzu vorliegenden Ergebnisse (vermehrte Investitionen im öffentlichen Raum zu Gunsten einer geordneten und nachhaltigen Entwicklung) erfordern einen Verfahrenswechsel in der Durchführung vom einfachen Verfahren (als Stadtumbaugebiet) zum umfassenden förmlichen Sanierungsverfahren auf Basis des § 142 BauGB.

Der Rat der Stadt Celle hat am 10.06.2010 den Beschluss zur Durchführung von Vorbereitenden Untersuchungen gefasst. Aufgrund des Umfangs bereits vorliegender Informationen konnten die Vorbereitenden Untersuchungen in einem verkürzten Verfahren durchgeführt werden. Ein möglicher Verfahrenswechsel ist zulässig und wurde bereits mit der Regierungsvertretung sowie und dem Sozialministerium vorbesprochen. Die Möglichkeit in das förmliche Sanierungsverfahren zu wechseln wird zudem vom Leitfaden für den Stadtumbau ausdrücklich benannt.

Die für den Verfahrenswechsel erforderlichen Untersuchungen nach § 141 BauGB liegen inzwischen vor. Bereits im Zuge der Rahmenplanung wurden die Eigentümer und sonstigen Beteiligten sowie die Träger öffentlicher Belange über die Ziele der Entwicklung der Allerinsel informiert. Darüber hinaus wurden den Eigentümern in Einzelgesprächen die Auswirkungen eines Verfahrenswechsels erläutert. Eine zusätzliche schriftliche Information erfolgte im Sommer 2010.

Wichtige Kriterien für das umfassende Verfahren sind notwendige rechtliche Verfahrenssicherungen zur Umsetzung des komplexen städtebaulichen Erneuerungskonzeptes. Dieses Erfordernis trifft für die notwendigen Maßnahmen zu. Im Übrigen lässt die Umsetzung des Konzeptes Bodenwertsteigerungen - wenn auch in begrenztem und abgestuftem Umfang - erwarten, da es durch investive Maßnahmen im öffentlichen Raum auf eine nachhaltige städtebauliche Erneuerung und Verbesserung ausgerichtet ist.

In der Abwägung der gebotenen Instrumente reichen Maßnahmen des allgemeinen Städtebaurechtes dafür nicht aus. Deshalb ist für die Vorbereitung und Durchführung der Sanierung die Anwendung des besonderen Städtebaurechtes (vgl. § 136 ff. BauGB) sowohl das geeignete als auch notwendige Mittel.

Die Komplexität des notwendigen Erneuerungskonzeptes für die Allerinsel erfordert qualifizierte Rechts- und Verfahrensinstrumente. Deshalb wird eine Durchführung im umfassenden Verfahren notwendig sein.

Beim umfassenden Sanierungsverfahren finden die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (vgl. § 152-156a BauGB) Anwendung, die Zahlungsverpflichtung von Erschließungsbeiträgen entfällt dabei. Neben der Überprüfung der Bemessung von Kaufpreisen und Entschädigungsleistungen findet die Ausgleichsbetragsregelung nach § 154 BauGB Anwendung. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung nach Abschluss des Sanierungsverfahrens an die Stadt einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstückes entspricht. Die Grundlagen zur Ermittlung des Ausgleichsbetrages erarbeitet der unabhängige Gutachterausschuss.

Die Erneuerung der Allerinsel dient dem Gemeinwohl der Stadt Celle insgesamt, da aus diesem Bereich grundlegende wirtschaftliche Impulse mit Auswirkungen für die Gesamtstadt ausgelöst werden. Hierin ist zugleich der Nachweis des qualifizierten öffentlichen Interesses zu sehen.

Die bereits im Rahmenplan Allerinsel formulierten Ziele bleiben unverändert erhalten. Dies gilt ebenfalls für die Abgrenzung des Geltungsbereiches. Einzig die Anwendbarkeit des erweiterten Planungsinstrumentariums wird durch den Beschluss über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Allerinsel ergänzt.