Mitteilungsvorlage - MV/0077/11

Sachverhalt:

Im Rahmen der Erschließung des geplanten Gewerbegebietes Altenhagen Nord ist FD 66 bestrebt, einen Antrag auf finanzielle Förderung einer wirtschaftsnahen Infrastruktur bei der NBank einzureichen. Zur Vorbereitung des Antrags erarbeitete die Wirtschaftsförderung einen Entwurf eines Businessplanes, der Aussagen zu Markt- und Wettbewerbssituation und zur Vermarktungsstrategie beinhaltet. Dessen wesentliche Aussagen sind:

Projekt

Seit Anfang 2010 verfügt die Stadt Celle nur noch über Flächenangebote im Gewerbegebiet Kolkwiesen im Südwesten der Stadt, im Ortsteil Wietzenbruch. Dieses Gewerbegebiet erscheint aber vielen Interessenten wenig attraktiv. Andere, auch erst vor wenigen Jahren erschlossene Flächen im Süden und Südosten der Stadt (Westercelle und Altencelle), konnten aufgrund der hohen Nachfrage und der Lagegunst dieser Flächen in kurzer Zeit verkauft werden.

Der Handlungsdruck für die Stadt Celle ist daher groß, Alternativen zu entwickeln, um Ansiedlungsinteressenten an Celle zu binden und nicht zu verlieren. Die Stadt Celle benötigt daher An- bzw. Umsiedlungsflächen für Gewerbebetriebe. Der Bedarf kann in den bestehenden Gewerbegebieten, insbesondere im nördlichen Stadtgebiet, nicht gedeckt werden.

Die Ausweisung neuer Gewerbeflächen ist auch im Rahmen der Standortentwicklung Celles als national und international führendes Zentrum der Erdöl-, Erdgas- und Geothermiezulieferungsindustrie von besonderer Bedeutung. Hierzu ist es notwendig, gerade den Firmen aus diesem Branchenumfeld auch Ansiedlungs- und Erweiterungsmöglichkeiten zu bieten.

Das vorhandene Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 6 Ahg „Gewerbegebiet Altenhagen/Nord“ ist 16 ha groß und zeichnet sich durch eine hohe Lagegunst aus: Es grenzt unmittelbar an die Bundesstraße 191, so dass nur ein vergleichsweise geringer Erschließungsaufwand entsteht. Darüber hinaus wird das bisher bestehende Gewerbegebiet Altenhagen sinnvoll und flächensparend nahtlos fortgesetzt.

Die Verkehrslage wird sich Mitte des Jahrzehntes noch weiter verbessern. Dann soll die Ostumgehung Celles (Bundesstraße 3 neu) an die Bundesstraße 191 angebunden werden. Dies brächte eine erhebliche Zeitersparnis insbesondere bei Fahrten in die Großräume Hannover und Braunschweig, aber auch in Richtung Hamburg.

Der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 6 Ahg  „Gewerbegebiet Altenhagen/Nord“ erfolgte durch den Rat der Stadt Celle am 30.09.2010. Die Erschließungsplanung ist in einem fortgeschrittenen Stadium. Mit der Erschließung des Gebietes soll im Herbst 2011 begonnen werden. Die konkrete Vermarktung wird im Winter 2011/2012 aufgenommen, so dass erste Flächen in der ersten Jahreshälfte 2012 bebaut werden können. Es besteht bereits eine Warteliste von Firmen, die sich dort niederlassen wollen (siehe unten).

Marktanalyse

Im Rahmen der Akquisition von Gewerbetreibenden im Oberzentrum Celle sind in den letzten Jahren drei Bedarfssituationen von Unternehmen festzustellen:

• Neuansiedlung von Schwerpunktbranchen:

Die in Deutschland und Europa einmalige Konzentration von Unternehmen aus der Celler Leitbranche Erdöl-, Erdgas- und Erdwärmezulieferindustrie findet in Fachkreisen, auch durch die Kommunikation des Celler Stadtmarketings, eine so hohe Aufmerksamkeit, dass sich weitere Firmen aus diesem Branchenumfeld in Celle niederlassen wollen.

• Regionale Unternehmenswanderung – Land-Stadt-Bewegung:

Vor allem Unternehmen aus dem produzierenden Bereich bestimmter Handelsbereiche (Großhandel, Autohandel) und aus dem Handwerk aus dem Nord- und Westteil des Landkreises Celle suchen Standorte in Celle, um die durch die B 3 neu verbesserte Verkehrslage Celles nach Hannover für sich  nutzbar zu machen.

• Standortsicherung für ortsansässige Unternehmen:

Sowohl Unternehmen aus der Celler Leitbranche (sh. o.) als auch andere Unternehmen haben Modernisierungs- und Erweiterungsbedarf und sind bereit, neue Standorte in Celle für sich nutzbar zu machen.

Infolgedessen wird die Vermarktung des Gewerbegebietes Altenhagen Nord diese Entwicklungen bedarfsgerecht aufgreifen. Die Vermarktung fokussiert daher auf die drei Zielgruppen:

• Unternehmen der Erdöl-, Erdgas- und Erdwärmezulieferindustrie,
• regional verankerter, besonderer Handel, Handwerk und produzierende Unternehmen,
• ansässige Unternehmen mit Veränderungs- und Erweiterungsbedarf.

Um flexibel und bedarfsgerecht anbieten und vermarkten zu können, wird von einer Zonierung des Gewerbegebietes mit Zuordnung der Zielgruppen verzichtet.

Seit November 2010 haben sechs Unternehmen ihr konkretes Interesse am Erwerb von Flächen in Altenhagen Nord bekundet (Stand: 15.02.2011). Es handelt sich um Unternehmen aus der Erdöl-, Erdgas-, Erdwärmezulieferindustrie, dem Großhandel, dem Autohandel und dem Druckgewerbe, Zusammen haben sie einen Flächenbedarf von etwa 7,3 ha. Sie würden dort 286 Dauerarbeitsplätze und 22 Ausbildungsplätze schaffen, wenn sich alle Unternehmen für den Ankauf von Flächen entscheiden würden.

Wettbewerbsanalyse

Die regionale Wettbewerbssituation wird durch die Lage der Stadt Celle im Landkreis Celle und zu südlichen Nachbarn entlang der B 3 bestimmt. Jede Nachbargemeinde und auch die nicht unmittelbar angrenzenden Landkreisgemeinden verfügen über freie Gewerbeflächen in unterschiedlichen Flächengrößen und Preisen ab 7,50 EUR/m² voll erschlossen.

Allerdings stehen diese Flächen nur sehr begrenzt im Wettbewerb zu Altenhagen Nord, da sie mindestens 12 km entfernt liegen und deutlich andere Lagemerkmale aufweisen. Im Übrigen ist aus den letzten Jahren kein Unternehmen bekannt, das in Celle einen Standort gesucht, sich dann aber in einem der benachbarten Gewerbegebiete angesiedelt hat.

Der Gewerbestandort Altenhagen Nord zeichnet sich durch eine im regionalen Bezug gute bis sehr gute Verkehrslage aus:

• direkte Lage an und teilweise Einsehbarkeit von der B 191 aus,
• räumlicher Anschluss an bestehende, gewachsene Gewerbegebiete in Altenhagen; insofern sind „Ankerunternehmen“ in unmittelbarer Nachbarschaft bereits vorhanden,
• ca. 2,5 km bis zur Innenstadt Celle,
• mittelfristig Anbindung an die neue B 3 (in ca. 0,5 km Entfernung),
• Busanschluss CeBus-Linie 2, Haltestelle Altenhagen, Reiherpfahl,
• gute Lage an der Tangentialverbindung Berlin/Braunschweig – Bremen/Hamburg zur Umgehung des Knotens Hannover und damit der anteiligen LKW-Maut auf Autobahnen.

Zum Preisgefüge muss angemerkt werden, dass die Grundstückspreise in einem Oberzentrum wie Celle generell höher sind als im ländlich geprägten Umland. Von den Unternehmensinteressen abhängig ist ein gegenüber dem Umland höheres Preisniveau kein großes Hemmnis, denn es würde eine gute bis sehr gute Verkehrslage und die Annehmlichkeiten zur Wohn- und Versorgungssituation sowie den hohen Kultur- und Freizeitwert einer großen Mittelstadt mit oberzentralen Funktionen honorieren.

Im überregionalen Wettbewerb ist festzustellen, dass es in Großstädten und in den Ballungsgebieten großer Städte, wie z.B. Hannover, und in der Nachbarschaft zu Autobahnanschlussstellen Gewerbegebiete gibt, die eine noch deutlich bessere Verkehrslage aufweisen. Eine Übersicht über die Angebotssituation bietet u.a. KomSIS, das kommunale Standort-Informations-System für Niedersachsen.

Gewerbegebiete mit derartigen Lagemerkmalen sind allerdings keine direkten Wettbewerbsstandorte, weil sie vor allem für Logistik und für anderes verkehrsaffines Gewerbe von besonderer Bedeutung sind. Eine vergleichbare Lagegunst weist weder das hier vorgestellte Gewerbegebiet Altenhagen Nord noch andere Gewerbegebiete in Celle auf. Infolgedessen zielt die Ansiedlungsstrategie in Celle auch nicht auf derartige Branchen ab, sondern will sich die örtlichen Kompetenzen der Leitbranchen Erdöl-, Erdgas- und Erdwärmezulieferungsindustrie nutzbar machen, die wiederum an vielen anderen Standorten keine Rolle spielen. Zudem sollen regionale Wanderungsbewegungen von Unternehmen nutzbar gemacht werden. Deren Aktionsradius ist erfahrungsgemäß in der Regel begrenzt, da sie daran interessiert sind, ihre Arbeitskräfte und deren Know-how an einen neuen Betriebsstandort mitzunehmen.

Marketing

Da die Zielgruppen überwiegend ortsansässig sind (Unternehmen mit Erweiterungsbedarf) oder aus der Region kommen werden, fokussiert die Werbung und Kommunikation vor allem auf diese Zielgruppen und nutzt Medien mit regionalem Bezug. Das schließt bei internetbasierten Angeboten nicht aus, dass sie überregional und international wahrgenommen und angesehen werden.

Eine Beschreibung des Standortes mit Lagemerkmalen und -qualitäten, baulichen Festsetzungen, Preisen, etc. wird als gestaltete PDF-Datei angelegt, so dass der Versand kostengünstig und zeitgemäß per E-Mail möglich ist, andererseits aber auch hochwertige Farbdrucke in Kleinserie machbar sind.

Die Informationen werden darüber hinaus auf Internet-Plattformen platziert:

•                   www.celle.de, Menüpunkt „Wirtschaft“
•                   www.wirtschaftsregion-celle.de
•                   www.komsis.de, das Kommunale Standort-Informations-System für Niedersachsen

Zudem werden wichtige Meilensteine in der Erschließung und Vermarktung im Rahmen der städtischen Presse- und Öffentlichkeitsarbeit an örtliche und regionale Medien kommuniziert, z.B.

•                   Cellesche Zeitung
•                   Celler Kurier
•                   www.celleheute.de
•                   www.wascellebewegt.de

Am Gewerbegebiet selbst wird an der B 191 ein Bauschild für die Dauer der Vermarktung aufgestellt. Dessen Enthüllung soll als Rahmen für ein Pressegespräch dienen. Dazu wird die städtische Presse- und Öffentlichkeitsarbeit ihren regionalen Presseverteiler einsetzen.

Für diese Maßnahmen sind im Haushalt 2011/2012 im Produktkonto Grundstücksbewirtschaftung für 2011 9.000 EUR (im Wesentlichen für das Bauschild) und für 2012 zunächst 1.000 EUR vorgesehen. Ab 2013 wird der Haushaltsansatz neu festgelegt. Hier werden die Erfahrungen aus der ersten Zeit der Vermarktung bewertet und in der Kommunikationsstrategie berücksichtigt, so dass ggf. eine Nachjustierung möglich ist.

Einen herausragenden Kommunikationsrahmen bietet die Zusammenarbeit der Stadt Celle mit dem GeoEnergy Celle e.V. mit Bezug auf die Zielgruppenansprache der Erdöl-, Erdgas- und Erdwärmezuliefererindustrie. Der Verein realisiert für die Stadt Celle das Clustermanagement Geothermie. Er ist regelmäßig auf der Hannover Messe Industrie mit einem Gemeinschaftsstand Celler Firmen sowie auf mehreren Fachkongressen jährlich in Deutschland präsent.

Zukunftsaussichten und Risiken

Von dem 16,0 ha großen Gewerbegebiet sind 11,3 ha vermarktungsfähige Flächen, davon 10,8 ha im Eigentum der Stadt Celle. Aus den letzten drei Monaten liegen allein Ansiedlungsanfragen mit einem Gesamtflächenbedarf von 7,3 ha vor. Im Falle erfolgreicher Verkaufsverhandlungen wären frühzeitig bis zu 68 % der vermarktbaren Fläche veräußert.

Aufgrund der im Stadtgebiet Celle attraktiven Verkehrslage und des unmittelbaren Anschlusses an ein gewachsenes Gewerbegebiet (kein Gebiet auf der „grünen Wiese“) wird davon ausgegangen, dass das Gebiet innerhalb von sieben Jahren nach Erschließung voll belegt sein wird.

Als Risiko in der Vermarktung wird gesehen, dass das gesteckte Ziel des vollständigen Abverkaufs aller Flächen innerhalb von sieben Jahren nicht erreicht werden kann. Da dies nachteilige Auswirkungen auf den städtischen Haushalt hätte, soll bereits nach zwei Jahren das Marketing- und Kommunikationskonzept überprüft werden. Sollte bei der Zielgruppenansprache nachjustiert werden müssen, würde der Medien-Mix angepasst und später das Feedback aus den neuen Kommunikationsmaßnahmen erneut bewertet werden.

Ein Imageproblem, dass der Standort nicht hinreichend attraktiv sein könnte, wird nicht erwartet. Die aktuellen Ansiedlungsinteressenten, vor allem die Großhändler, wünschen mehrheitlich den Erwerb von Flächen entlang der B 191 / Lüneburger Heerstraße. Damit wäre das Entrée und damit der von der Bundesstraße aus einsehbare Bereich frühzeitig besiedelt. Dies würde positive Emotionen schaffen und Gewerbetreibenden und auch der örtlichen Bevölkerung das Gefühl vermitteln, dass das Gewerbegebiet ein attraktiver Standort ist.