Beschlussvorlage - BV/0217/11

Beschlussvorschlag:

Dem Antrag Nr. 42/2011 der CDU-FDP-Fraktion wird nicht entsprochen.

Sachverhalt:

Der Bebauungsplan Nr. 14 Ace „Baumschulenweg/Süd“ beinhaltet für die in Rede stehende Fläche ein Gewerbegebiet, südlich angrenzend bis zur Burger Landstraße ein Mischgebiet. Beide Flächen sind erschlossen und können jederzeit genutzt bzw. nach den Regelungen des Bebauungsplanes bebaut werden. Auf der Gewerbegebietsfläche befand sich vormals der Betrieb „Wohnwagen Stumpf“. Der Flächennutzungsplan stellt entsprechend gewerbliche Baufläche dar.

Der Antrag Nr. 42/2011 der CDU-Fraktion und FDP-Fraktion beinhaltet die Änderung des Flächennutzungsplanes hin zu einem Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel und entsprechend die Änderung des Bebauungsplanes. Hintergrund ist die von einem Investor vorgeschlagene Errichtung eines Baumarktes an dieser Stelle. Angekündigt wird ein vom Investor vorzubereitender vorhabenbezogener Bebauungsplan.

Formal bzw. verfahrenstechnisch wäre vorab zu klären, ob eine Änderung des Bebauungsplanes erfolgen soll oder ob ein Investor einen Antrag auf vorhabenbezogenen Bebauungsplan stellt. Die Verfahren unterscheiden sich deutlich hinsichtlich ihrer Auswirkungen. Während der „normale“ Bebauungsplan als sogenannter Angebotsbebauungsplan wirkt (es kann gebaut werden, muss aber nicht), zielt der vorhabenbezogene Bebauungsplan auf die Durchführung einer Maßnahme ab (es muss gebaut werden) und erfordert hierzu einen Durchführungsvertrag. Beide Verfahren parallel sind nicht möglich. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Vorlage lag der Verwaltung noch kein Antrag vor.

Mit der beantragten Änderung der Gebietsausweisung von Gewerbegebiet hin zum Sondergebiet Einzelhandel würden der Stadt bereits zur Verfügung stehende und  erschlossene Gewerbeflächen entzogen werden. Gerade in Altencelle werden immer wieder Gewerbeflächen gesucht. Dies liegt zum einen an der verkehrsgünstigen Lage bedingt durch die B 214. Zum anderen wird sehr oft die Nähe des bestehenden Gewerbes gesucht. Das bestehende Angebot in diesem Bereich ist äußerst knapp und nicht beliebig vermehrbar.  Eine Entwicklung weiterer Gewerbefläche in Altencelle erweist sich aufgrund der Hochwassersituation (HQ 100) als sehr schwierig und vor allem dann bei dringender Nachfrage auch nicht zeitnah umsetzbar.

Mit der Etablierung des Geothermie-Kompetenzzentrums in der Stadt Celle verbindet sich eine notwendige Verortung. Gerade in Altencelle bieten sich exklusive Synergieeffekte aufgrund der bereits vorhandenen Geobetriebe (siehe beigefügte Anlage) an. Damit weitere Ansiedlungen möglich bleiben, bedarf es dringend der Vorhaltung von Gewerbeflächen. Derzeit sind diesbezüglich erste Gespräche aufgenommen.

Die auch in Zukunft angespannte Verkehrslage in Altencelle in Höhe der Kreuzung Burger Landstrasse / B214 wird durch die Ansiedlung eines Baumarktes zusätzlich belastet. Gerade Baumärkte weisen einen überregionalen Einzugsbereich auf, so dass mit erheblichen Zielverkehren zu rechnen ist. Die Zunahme des Verkehrs in diesem Bereich wird daher kritisch gesehen. Vor allem auch vor dem Hintergrund der bereits bestehenden und zum Teil hochfrequenten Einzelhandelsbetriebe kann sich ein Einzelhandelsschwerpunkt entwickeln, der nicht nur eine additive Verkehrsmengenvergrößerung aufweist, sondern aufgrund von Agglomerationseffekten sich gegenseitig verstärkend wirkt.

Mit dem Beschluss über das Einzelhandels- und Zentrenkonzept im Jahre 2010 hat der Rat der Stadt Celle für die nächsten Jahre die Leitlinien zur Ansiedlung von Einzelhandel festgelegt. Nach diesem Konzept ist die i.R. st. Fläche gerade nicht für großflächigen Einzelhandel vorgesehen, sondern eher der weiteren Gewerbeentwicklung zugewiesen: Prüfstandort 13 (Stumpfareal, Braunschweiger Heerstrasse) ist für die Ansiedlung von kleinflächigem, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel grundsätzlich geeignet, eine gewerbliche Entwicklung ist jedoch vorzuziehen. Großflächiger, nicht zentrenrelevanter Einzelhandel ist hingegen auf die bestehenden Fachmarktzentren zu konzentrieren. Das Zentrenkonzept hat nach seinem Beschluss einen besonderen Stellenwert für eine zukünftige Bauleitplanung erhalten. Die Situation zur Aufstellung des Zentrenkonzeptes zu heute hat sich nicht verändert. Bereits im Rahmen der Abarbeitung des Zentrenkonzeptes waren damalige Umsiedlungspläne der Fa. Praktiker bekannt und mit abgewogen worden.

Der Ansiedlung eines Baumarktes auf das Gelände ehemalig Wohnwagen Stumpf liegt  kein öffentliches Interesse zugrunde. Eine Unterversorgung im Stadtgebiet ist nicht zu verzeichnen (z.B. OBI, TOOM, Praktiker, BauMa Wulf, Baustoff Pieper, Holzzentrum Luhmann). Der Verwaltung bekannt ist bisher zwar die ehemalige Veränderungsabsicht der Fa. Praktiker. Diese hat sich für die i.R.st. Fläche interessiert, aber ihre Bemühungen vor ca. 1,5 Jahren eingestellt, aufgrund dessen, dass aus den o.g. Gründen (s.o.) nicht empfohlen werden kann, die beschriebene Fläche in ein Sondergebiet großflächiger Einzelhandel zu entwickeln.

Allgemein bekannt ist, dass mit den Vermarktungschancen einer Einzelhandelsfläche weitaus höhere Erträge zu erzielen sind. Es ist nicht Aufgabe der öffentlichen Hand, Renditeerwartungen eines Eigentümers mittels einer Bauleitplanung zu optimieren. Dieser allein private Belang reicht aber nicht aus, um eine Bauleitplanung zu rechtfertigen, es fehlt am öffentlichen Interesse. In dem Antrag der CDU-/FDP-Fraktion wird keine konkrete Firma benannt. Es steht daher zu vermuten, dass eine „Veredlung der Fläche“ in großflächigen Einzelhandel zum Zwecke der Besiedlung eines Baumarktes daher vorrangig allein monetäre Gründe eine Rolle spielen.

Alles in allem kann seitens der Verwaltung aus o.g. Gründen nicht empfohlen werden, dem Antrag zu folgen. Offensichtlich vordergründige monetäre Interessen begründen keine Erforderlichkeit, ein Bauleitplanverfahren zu eröffnen.