Beschlussvorlage - BV/0032/26

Nachrichtlich an folgende(n) Ortsrat/Ortsräte gem. § 3 Abs. 5 Hauptsatzung:

 

Alle

Beschlussvorschlag:

 

1. Der Rat der Stadt Celle stimmt den Leitlinien für die Zulässigkeit von Vorhaben im Wohnungsbauturbo (siehe Punkt 1: Grundsätze der Anwendbarkeit) zu.
2. Der Rat der Stadt Celle stimmt dem Grundsatzbeschluss zum Zustimmungsverfahren der Gemeinde (siehe Punkt 2:  Abschichtung der Zustimmung der Gemeinde) zu.

 

Sachverhalt:

 

Ein Wohnungsbauvorhaben kann bisher genehmigt werden, wenn es im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt und seinen Festsetzungen entspricht (§30 BauGB)

• im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt und von den Festsetzungen des Bebauungsplanes insofern abgewichen werden kann, dass die Grundzüge der Planung nicht betroffen werden (§ 31 Abs. 1 u. 2. BauGB)
• sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils befindet und sich in die nähere Umgebung einfügt (§ 34 Abs. 1. und 2 BauGB) oder
• sich im Außenbereich befindet und die Vorgaben des § 35 BauGB erfüllt.

Für die Fälle in denen für Wohnungsbauvorhaben nach o. g. Rechtsvorschriften eine Baugenehmigung versagt werden muss, hat die Bundesregierung den sog. Wohnungsbauturbo entwickelt.

 

Seit 30.10.2025 ist das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung der sog. Wohnungsbauturbo in Kraft. Mit ihm wird der Wohnungsbau beschleunigt, indem

• Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes erleichtert werden (§ 31 Abs. 3 BauGB)
• das Abweichen vom Einfüge-Erfordernis ermöglicht wird (§ 34 Abs. 3b BauGB)
• das Abweichen von jeglichen Vorgaben des BauGB zugunsten des Wohnungsbaus auch im Außenbereich durch § 246e BauGB zugelassen wird. Das Abweichen ist bis zum 31.12.2030 befristet.

Noch gibt es keine offiziellen Handlungsleitfäden oder Vorgaben, wie in der Praxis mit dem Wohnungsbauturbo und vor allem mit dem Aspekt „Zustimmung der Gemeinde“ umzugehen ist.

Fortbildungen und die Teilnahme an den Bauturbo-Umsetzungslaboren des Bundesministeriums haben zu der Erkenntnis geführt, dass für die Umsetzung des Wohnungsbauturbos die hier vorgelegten Grundsatzentscheide notwendig sind.

Der Wohnungsbauturbo kann zu einer Steigerung des Wohnungsbaus beitragen. Vorhaben können flexibler und schneller umgesetzt werden, da er Handlungsspielräume erweitert. Gleichzeitig erfordert er ein verantwortungsbewusstes Vorgehen. Um eine verantwortungsvolles Vorgehen und eine Gleichbehandlung zu gewährleisten werden mit diesem Grundsatzbeschluss Richtlinien für die Anwendung des Wohnungsbauturbos beschlossen (s. Punkt 1). Da die Anwendung des Wohnungsbauturbos eine Vielzahl von Vorhaben ermöglichen kann, welche nicht alle erfasst werden können, wird die zielgerichtete Entwicklung der Stadt durch entsprechende Ausschlusskriterien gesichert.

Punkt 1: Grundsätze der Anwendbarkeit

Um das Verfahren zum Wohnungsbauturbo zu vereinfachen und damit auch zu beschleunigen, werden folgende sogenannte Leitlinien für die Zulässigkeit von Vorhaben empfohlen.

Vorhaben, für die der Wohnungsbauturbo in Frage kommt, müssen folgende Kriterien erfüllen:

• Das Vorhaben darf
  • inkl. aller Nebenanlagen max. 60 % des Grundstücks versiegeln (Gesamt-GRZ von 0,6)
  • max. 2 Geschoss bzw. max. 7 m Höhe mehr als die nähere Umgebung i. S. d. § 34 BauGB oder des vorhandenen Bebauungsplanes aufweisen
  • sich nicht in einem Gewerbe- oder Industriegebiet (GE o. GI) befinden
  • den Gebietserhaltungsanspruch nicht verletzen
  • keine unverhältnismäßige Erschließung benötigen, d. h. mehr als 50 m Zufahrt von der nächstliegenden bestehenden Erschließungsmöglichkeit
  • keine Energieversorgung durch fossile Energieträger (Öl, Kohle, Gas) vorsehen

 

• und muss folgende Anforderungen erfüllen
  • Je angefangener 150 m² zusätzlicher Überbauung (Gebäude, Nebenanlage, Stellplätze etc.) ist ein standortgerechter Laubbaum zu pflanzen und zu erhalten.
  • Bei Flachdächern bis zu einer Neigung von 15° ist ab einer Dachfläche von 150 m² eine Dachbegrünung mit einer Substratschicht von mind. 10 cm auch bei Installation von PV-Anlagen anzulegen
  • sollte eine Dachbegrünung aus technischen Gründen nicht möglich sein, sind je 10 m² Dachfläche 6 m² Grundfläche mit standortgerechten Hecken-, Strauch- oder Baumpflanzungen auszustatten
  • Es sind ausreichend Einstellplätze nachzuweisen, der Bedarf wird durch die Untere Bauaufsichtsbehörde bestimmt.

 

Begründung

Diese Kriterien werden als Grundlage festgesetzt, um einer extrem hohen Innenverdichtung mit einem zu hohen Versiegelungsgrad entgegen zu wirken, Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig Maßnahmen für den Klimaschutz festzulegen.

Indem festgelegt wird, dass u. a. bestimmten Geschossigkeiten, Versiegelungsgrade und mind. Maße an Wohneinheiten einzuhalten sind, behalten die Gebiete überwiegend ihre vorhandene Struktur. Hiermit kann das Ortsbild gewahrt werden. Um das Landschaftsbild zu wahren, kann es vor allem in Ortsrandlagen erforderlich werden, Eingrünungen festzulegen.

 

Punkt 2: Abschichtung der Zustimmung der Gemeinde

Grundsätzlich ist für jedes Vorhaben die Zustimmung durch die Gemeinde notwendig. Damit der Wohnungsbauturbo seine beschleunigende Wirkung entfalten kann, ist eine Abschichtung der Entscheidungsträger in der Stadt Celle erforderlich.

 

• Alle Vorhaben, die die genannten Kriterien nicht erfüllen, erhalten keine Zustimmung der Gemeinde. In diesem Fall teilt die Untere Bauaufsichtshörde das Ergebnis dem Vorhabenträger direkt mit.
• Alle weiteren Projekte sind Einzelfallentscheidungen, welche der Zustimmung durch die Gemeinde bedürfen.
• Für Vorhaben, die nach § 31 Abs. 3 BauGB ermöglicht werden in dem von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes befreit wird, sowie für Vorhaben, die nach § 34 Abs. 3b BauGB im Innenbereich ermöglicht werden, wird durch den Rat der Stadt Celle diese Entscheidung auf die Verwaltung, (Dezernat III), übertragen.
• In allen Fällen, in denen eine Bebauung mit mehr als 20 Wohneinheiten oder auf 5.000 m² Grundstücksfläche im Außenbereich vorgesehen wird, ist über die Zustimmung bzw. deren Nichterteilung durch den Rat der Stadt Celle zu entscheiden, da in diesen Fällen stark in die Planungshoheit der Gemeinde eingegriffen wird. Für diese Fälle ist zusätzlich ein Vertrag zw. dem Bauherrn und der Stadt Celle über eine Bauverpflichtung zu schließen.

Der Gesetzgeber sieht nach § 36a BauGB eine fiktive Zustimmung der Gemeinde nach 3 Monaten vor. Diese Frist beginnt ab Beteiligung der Gemeinde durch die Bauordnung auf Grundlage der vollständig eingereichten Bauvorlagen.

Weiteres:

Abschließend ist zu sagen, dass der Wohnungsbauturbo auf allen Ebenen bisher eine Erprobung ist, es liegen noch keinerlei Erfahrungswerte vor. Dieser Grundsatzbeschluss orientiert sich an dem, was durch die Ministerien auf Bundes und Landesebene als auch durch Fachanwälte in verschiedenen Veranstaltungen empfohlen wurde. Die Inhalte des Grundsatzbeschlusses sind daher nicht als abschließend zu betrachten.

Vor diesem Hintergrund wird eine Überprüfung der Grundsatzbeschlüsse nach 12 Monaten empfohlen.

Klimaauswirkungen:

Es ist davon auszugehen, dass durch die Umsetzung von Wohnungsbauvorhaben gegenüber der Nullvarianten zusätzliche CO2-Äquivalenz-Emissionen entstehehn werden. Um die Klimaauswirkungen zu reduzieren, wurden die o. a. Kriterien entwickelt.