Beschlussvorlage - BV/0020/13

Beschlussvorschlag:

Die Stadtverwaltung wird beauftragt, alle erforderlichen Maßnahmen zu treffen, um die Verwaltungs- und Betriebseinrichtungen des Fachdienstes 67 Grün- und Straßenbetrieb auf dem Teilgrundstück der „Trenchard Barracks“ zusammenzufassen. Das beinhaltet u.a. den Erwerb des zu bildenden Grundstücks, die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen (Änderung des Flächennutzungsplans, Aufstellung eines Bebauungsplans), die Objektplanung sowie die Umsetzung der notwendigen Baumaßnahmen.

Sachverhalt:

Die Verwaltungs- und Betriebseinrichtungen des Fachdienstes 67 Grün- und Straßenbetrieb sind derzeit an zwei Standorten angesiedelt. Der Bauhof des Grünbetriebes befindet sich auf einem Gelände an der Lüneburger Straße im Stadtteil Hehlentor. Das Betriebsgelände der Straßenunterhaltung liegt an der Neuenhäuser Straße, südwestlich der Innenstadt.

Mit der Umsetzung der Verwaltungsreform ab 2004 wurden verschiedenste Standorte ins Auge gefasst, um die beiden Betriebsstandorte an einer Stelle zusammenzuführen. Nur so ist die Zielsetzung der Verwaltungsreform, mögliche Synergien zu nutzen, umzusetzen. Diese wurden und werden vor allem darin gesehen, dass an einem Betriebsstandort auch nur eine Werkstatt  benötigt wird. Das Einsparpotenzial ist sowohl beim Personalbedarf wie auch bei der Ausstattung und den laufenden Betriebs- und Unterhaltungskosten vorhanden und realisierbar. Weitere Synergien lassen sich durch die Vereinfachung bzw. Effektivierung bei den allgemeinen Verwaltungsaufgaben erzielen. Seit 2004 wurden im Rahmen der baulichen Unterhaltung an beiden Standorten nur die unbedingt notwendigen Maßnahmen umgesetzt, so dass es zu nicht unerheblichen Substanzverlusten gekommen ist. Das gilt  insbesondere für den Standort Neuenhäuser Straße.

Hinsichtlich der erforderlichen Reorganisation und zur Gewährleistung von effizienten Betriebsabläufen stehen drei Standort-Alternativen in der Diskussion:

◦  Alternative 1  „Neuenhäuser Straße“

Zusammenlegung beider Betriebe am bestehenden Standort „Neuenhäuser Straße“ auf Grundlage des Planungskonzepts der Simon & Simon Planungsgemeinschaft GmbH (2010)

◦  Alternative 2  „Hohe Wende“

Zusammenlegung beider Betriebe am neuen Standort „Trenchard Barracks“ auf Grundlage der Machbarkeitsuntersuchung der Assmann Beraten + Planen GmbH (2012)

◦  Alternative 3  „Neuenhäuser Straße / Lüneburger Straße“

Beibehaltung und Ertüchtigung der beiden bestehenden Standorte „Neuenhäuser Straße“ und „Lüneburger Straße“ (Simon & Simon/FD 25; 2012/2013)

Bei der Bewertung der verschiedenen Alternativen sind folgende Kriterien zu beachten:

◦  Investitionskosten

◦  Kostensicherheit

◦  Folgekosten

◦  Terminsicherheit

◦  Funktionalität / Qualität

◦  Aspekte der Stadtentwicklung/Wirtschaftsförderung

Investitionskosten

Die voraussichtlichen Investitionskosten betragen:

◦  Alternative 1  „Neuenhäuser Straße“              ca. 15.233.000 €

◦  Alternative 2  „Hohe Wende“              ca. 11.418.000 €

◦  Alternative 3  „Neuenhäuser Straße / Lüneburger Straße“              ca. 13.674.000 €

Grundlage für die Kostenprognosen sind Planungs-, bzw. Machbarkeitsstudien verschiedener Planungs- und Beratungsbüros. Zur Gewährleistung einer größtmöglichen Vergleichbarkeit wurden die Prognosen, die zu unterschiedlichen Zeiten erstellt worden sind, entsprechend angepasst, z.B. durch die Berücksichtigung der Baukostensteigerung in den letzten Jahren.

Bei den Alternativen 1 und 2 wurden für die freiwerdenden Grundstücke Verkaufserlöse auf Grundlage der Bodenrichtwerte berücksichtigt. Die dann tatsächlich erzielbaren Verkaufspreise hängen u.a. von der Marktsituation zum Zeitpunkt des Verkaufs ab und können daher von den Ansätzen abweichen.

Bei der Alternative 2 muss das in Rede stehende Grundstück gekauft werden. Die Stadt steht derzeit in Vorverhandlungen mit dem derzeitigen Eigentümer, der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima). Grundlage der Zusammenstellung der Investitionskosten ist daher das orientierende Angebot des Verkäufers. Die endgültigen Erwerbskosten stehen erst fest, wenn alle Aspekte des Kaufs (z.B. Übernahme des Altlastenrisikos) abschließend verhandelt sind.

Für die Kostengruppe Ausstattung und Einrichtung sind gleiche, bzw. vergleichbare Ansätze in die Kostenaufstellungen eingeflossen.

Auch hinsichtlich der Baunebenkosten wurde ein einheitlicher anteiliger Ansatz berücksichtigt.

Kostensicherheit

Die drei Alternativen unterscheiden sich hinsichtlich der Kostenrisiken deutlich.

Bei Alternative 1 sind die Gegebenheiten des Grundstücks relativ gut bekannt und bei der Kostenprognose bereits berücksichtigt (z.B. Kampfmittelbeseitigung, unterirdische Infrastruktur). Außerdem handelt es sich bei dieser Alternative um eine reine Neubaulösung. Daher kann das Kostenrisiko mit etwa 10 % als eher gering dargestellt werden.

Alternative 2 birgt dementgegen erhebliche Unsicherheiten. Eine Schadstoffbelastung des Bodens oder der Gebäude ist wegen der militärischen Vornutzung des Geländes recht wahrscheinlich. Weiterhin ist das fragliche Gelände derzeit noch ein Teilbereich des Kasernengrundstücks.  Es bestehen daher erhebliche infrastrukturelle Abhängigkeiten (z.B. Frischwassernetze, Abwasserentsorgung, Wärmeversorgung) von dem Restgrundstück. Eine wünschenswerte Entflechtung der technischen Infrastruktur könnte Kosten in erheblichem Umfang verursachen. Der Zustand der Ver- und Entsorgungsleitungen auf dem Grundstück ist nicht hinreichend bekannt, um verlässliche Aussagen zu Sanierungskosten treffen zu können. Letztlich führt auch der hohe Anteil von zu sanierenden Bestandsgebäuden zu Unsicherheiten. Auch die Verkaufserlöse für die beiden derzeitigen Bauhofgrundstücke können lediglich als Ansatz gewertet werden. Insgesamt erscheint ein Kostenrisiko von etwa 30 - 40 % als realistisch.

Alternative 3 liegt mit einem geschätzten Kostenrisiko von ca. 20 - 25 % zwischen den beiden anderen Lösungen. Es beinhaltet die Sanierung von Bestandsgebäuden wie auch ergänzende Neubauten. Die Kostenrisiken des Grundstücks „Neuenhäuser Straße“ sind vergleichsweise gering (vgl. Alt. 1!), die Unsicherheiten des Grundstücks „Lüneburger Straße“ sind im mittleren Bereich einzuordnen.

Die dargestellten Werte für die jeweilige Kostensicherheit beruhen auf Schätzungen und dienen der groben Bewertung  und Einordnung der verschiedenen Risiken. Sie stellen jedoch nicht das „Worst-Case-Szenario“ dar, das noch darüber liegen kann, dessen Eintrittswahrscheinlichkeit aber auch gering ist.

Folgekosten (Bauunterhaltung)

Die Bauunterhaltungskosten für die nächsten Jahrzehnte können kaum seriös beziffert werden. Aufgrund der unterschiedlichen Sanierungsanteile bei den Alternativen können jedoch zumindest vergleichende Aussagen getroffen werden.

Bei Alternative 1 ist nur mit geringen Instandhaltungskosten zu rechnen, da alle Gebäude neu hergestellt werden.

Alternative 2 weist einen hohen Sanierungsanteil (ca. 2/3) auf. Die Folgekosten sind daher entsprechend höher einzuschätzen.

Alternative 3 liegt bei den voraussichtlichen Bauunterhaltungskosten mit einem Sanierungsanteil von ca. 1/3 im Mittelfeld.

Auswirkungen auf den Haushalt durch Abschreibungen und Zinsen

Als Auswirkungen auf den Haushalt sind zwei Dinge zu berücksichtigen. Zum einen der außerordentliche Aufwand, der durch Verkauf oder Abriss der Gebäude je nach Alternative einmal das Ergebnis belastet. Sowie der ordentliche Aufwand, hier speziell Abschreibungen und Zinsen, die jährlich anfallen. Die Abschreibungen für die Folgejahre wurden aufgrund der zu leistenden Investitionen je nach Nutzungsdauer grob ermittelt. Für die Berechnung der  Zinsaufwendungen wird ein Zinssatz nach den derzeitigen Konditionen für Kommunalkredite mit einer Laufzeit von 10 Jahren in Höhe von 2,5 % angenommen.

Bei Alternative 1 wird auf Grundlage der Restbuchwerte und der geschätzten Einzahlungen aus Verkauf mit Stand 31.12.2011 ein außerordentlicher Aufwand in Höhe von 473.016,73 € einmalig ermittelt.

Bei dieser Variante würden jährlich Abschreibungen in Höhe von ca. 340.000 € anfallen und im ersten Jahr Zinsen in Höhe von ca.  365.000 €, die sich aufgrund der Tilgungsleistungen jährlich geringfügig verändern. Der Ergebnishaushalt wird mithin um rund 705.000 € belastet.

Bei Alternative 2 ergibt sich, aufgrund des Verkaufes von beiden Liegenschaften einmalig ein außerordentlicher Aufwand in Höhe 877.040,78 €.

Für Abschreibungen muss hier ein Aufwand von ca. 270.000 € und für Zinsen in Höhe von ca. 273.000 € kalkuliert werden. Der Ergebnishaushalt wird mithin um rund 543.000 € belastet.

Bei Alternative 3 werden teilweise Gebäude abgerissen, hierdurch entsteht einmalig ein außerordentlicher Aufwand in Höhe von 570.712,85 €. Die Abschreibungen liegen bei dieser Variante bei 310.000 € und die Zinsen würden 328.000 € betragen. Der Ergebnishaushalt wird mithin um rund 638.000 € belastet.

Terminsicherheit

Für das Grundstück „Neuenhäuser Straße“ liegt bereits ein rechtskräftiger Bebauungsplan vor. Die nächsten Planungsschritte zur Realisierung der Alternative 1 könnten daher ggfs. relativ kurzfristig veranlasst werden.

Im Flächennutzungsplan ist für das Gelände der „Trenchard Barracks“ derzeit eine militärische Nutzung festgelegt. Zur Umsetzung der Alternative 2 ist eine entsprechende Änderung des Flächennutzungsplans und die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Die Verfahrensdauer beträgt etwa 2 - 3 Jahre.

Bei Alternative 3 ist neben dem Grundstück „Neuenhäuser Straße“ auch das Grundstück „Lüneburger Straße“ zu bewerten. Für diesen Bereich besteht kein Bebauungsplan. Die Zulässigkeit einer beabsichtigten Bebauung regelt sich nach § 34 BauGB. Die zur Umsetzung der Alternative 3 erforderlichen Erstellung von ergänzenden Baukörpern wäre demnach grundsätzlich zulässig. Die konkreten Anforderungen an die Bebauung hinsichtlich der Anordnung auf dem Grundstück sowie Art und Maß der baulichen Nutzung werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft.

Funktionalität / Qualität

Mit allen drei Alternativen wäre die Funktionsfähigkeit des Grün- und Straßenbetriebes grundsätzlich gegeben.

Hinsichtlich der Entfernung zum Stadtzentrum unterscheiden sich die drei Standorte nur unwesentlich. Die Lage ist somit kein entscheidendes Bewertungskriterium.

Bei Alternative 3 bleiben beide Betriebsstandorte bestehen. Das bedeutet, dass einige betriebliche und organisatorische Einrichtungen weiterhin an beiden Standorten vorgehalten werden müssen. Dagegen werden bei den anderen beiden Alternativen die beiden Teilbetriebe weitgehend an einem Standort zusammengefasst. Dadurch entstehen Einsparpotentiale in der Betriebsführung (z.B. durch wegfallende Fahrten, gemeinsame Nutzung von Werkstätten und Maschinen, gemeinsam genutzte Verwaltungsressourcen, usw.).

Die Anordnung der Gebäude und Betriebsflächen ist bei den drei Alternativen sehr unterschiedlich. Da bei Alternative 1 alle Gebäude neu errichtet werden, können die Betriebsbereiche und Funktionsflächen kompakt angeordnet werden. Der Entwurf ermöglicht eine sehr funktionsgerechte Organisation der Gebäude und Flächen. Auf der anderen Seite wäre das Grundstück im hohen Maße ausgenutzt. Eine Erweiterung des Betriebes wäre nur bei einem zusätzlichen Grundstücksankauf möglich.

Bei Alternative 2 muss die Planung auf die bestehenden Gebäude Rücksicht nehmen. Die betrieblichen Anforderungen lassen sich dennoch befriedigend umsetzen, wenn auch die innerbetrieblichen Wege aufgrund der weniger kompakten Anordnung etwas länger sind. Diese Weitläufigkeit bietet andererseits die Möglichkeit, bei Bedarf ergänzende Gebäude als Verdichtung der bestehenden Bauten zu errichten.

Das Grundstück „Neuenhäuser Straße“ wäre bei Alternative 3 nur zum Teil ausgenutzt. Somit verbleiben Möglichkeiten für zukünftige Erweiterungen. Auf dem Grundstück „Lüneburger Straße“ müssten ergänzende Gebäude errichtet werden. Weitere nennenswerte Erweiterungsmöglichkeiten wären dann nicht mehr gegeben.

Aspekte der Stadtentwicklung/Wirtschaftsförderung

Soweit von der Möglichkeit der Verlagerung des städtischen Bauhofes von seinen beiden bisherigen Standorten Gebrauch gemacht wird, bieten sich die beiden bisherigen Standorte an der Neuenhäuser und der Lüneburger Straße für eine Nachnutzung an.

Beide Nachnutzungsmöglichkeiten für die jeweiligen Standorte des Betriebshofes würden dem strategischen Ansatz Innenentwicklung vor Außenentwicklung entgegenkommen und damit zu einer geeigneten Wiedernutzbarmachung von Flächen und einer Optimierung der Flächenzuordnungen innerhalb des Stadtgefüges beitragen.    

Der derzeitige Hauptsitz des Betriebshofes an der Neuenhäuser Straße schließt unmittelbar an gewerblich genutzten Flächen an und würde sich für eine entsprechende Nachnutzung gut eignen. Sowohl die Erschließung der entsprechenden Flächen als auch die bereits bestehende baurechtliche Situation für das Grundstück (rechtskräftiger Bebauungsplan Nr. 135 „Weiterführung der Biermannstraße“ mit der Ausweisung GE) würden einer zügigen Umsetzung gewerblicher Nutzungen entgegenkommen. Die Verkaufsmöglichkeiten an Gewerbetreibende, zum Beispiel aus dem Bauhaupt- und -nebengewerbe oder aus dem Bereich Logistik, können als gut bewertet werden.

Auch für den Standort Lüneburger Heerstraße bieten sich Nachnutzungsoptionen an. Für die Flächen, die sich derzeit planungsrechtlich im unbeplanten Innenbereich befinden und die demnach nach § 34 BauGB zu bewerten sind, ist entsprechend der Umgebung eine Weiterverwendung als Wohnbaufläche zielgerichtet. Die Erschließungssituation kann auch an diesem Standort als gut bezeichnet werden. Die Fläche liegt in der gehobenen und bevorzugten innenstadtnahen Wohnlage Hehlentorgebiet. Die Erfolgschancen einer Direktvermarktung oder einer Vermarktung über einen Erschließungsträger sind positiv einzuschätzen. Das Gebiet wäre zum Beispiel prädestiniert für einen Wohnpark mit Stadtvillen, die am Immobilienmarkt aktuell sehr beliebt sind.

Fazit

Die Investitionskosten der Alternative 2 „Hohe Wende“ liegen mit geschätzten 11.418.000 € deutlich unter den vergleichbaren Kosten der beiden anderen Lösungen. Zwar ist die Kostenunsicherheit bei der Alternative 2 am höchsten einzuschätzen, aber der klare Abstand von knapp 2,25 Mio. € bei den Investitionskosten lässt diese Lösung  dennoch am wirtschaftlichsten erscheinen.

Mit der Alternative 2 ergibt sich die Chance, auf dem Gelände der ehemaligen „Trenchard Barracks“ einen funktionalen und zukunftsfähigen Bauhof zu errichten und dort die erforderlichen Verwaltungs- und Betriebseinrichtungen beider Betriebsbereiche an einem Standort zusammenzufassen. Den höheren Bauunterhaltungskosten stehen daher die Einsparpotentiale in der Betriebsführung entgegen.

Auch aus Gründen der Stadtentwicklung ist die Anordnung des Bauhofes an der Hohen Wende vorteilhaft, da eine geeignete und verträgliche Nachnutzung der derzeitigen Betriebsgelände im Einklang mit den Zielen der Stadtentwicklung steht, auch wenn durch die Bauhofnutzung eine Vorprägung für das restliche Kasernengelände entsteht.

Vor dem Hintergrund dieser Vorteile ist die Tatsache, dass die Alternative 2 aufgrund der planungsrechtlichen Situation einen längeren Vorlauf zur Realisierung erfordert, hinnehmbar.

Unter Abwägung aller Argumente ist die Umsetzung der Alternative 2 „Hohe Wende“ zu empfehlen.

Mitzeichnung/Stellungnahme:

Herr Stadtbaurat Dr. Hardinghaus

Herr Fachbereichsleiter Hanssen