Beschlussvorlage - BV/0390/13

Bisheriges Verfahren:

Ö07.02.2013Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen

N12.02.2013Verwaltungsausschuss

Ö14.02.2013Rat der Stadt Celle

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand in der Zeit vom 04.03.2013 bis zum 25.03.2013 statt. Die Ergebnisse sind in die Planung eingeflossen.

Beschlussvorschlag:

Dem Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 26 Ace der Stadt Celle „Föscherberg“ sowie der zugehörigen Begründung wird in der vorliegenden Fassung zugestimmt und deren öffentliche Auslegung beschlossen (§ 3 Abs. 2 BauGB).

Sachverhalt:

Lage des Plangebietes:Ortsteil Altencelle

Entfernung zum Stadtzentrum:ca. 3,7 km (Stadtkirche)

Größe des Plangebietes:rd. 38 ha

geplante Nutzungen:Nachverdichtung der Wohnbaufläche und Änderung der Gemeinbedarfsfläche „Kirche“ in Wohnbaufläche

Die Stadt Celle ist bestrebt, nicht nur neue Wohngebiete auszuweisen, sondern in den bestehenden Wohnquartieren die Möglichkeit der Nachverdichtung zu schaffen. Die Vorteile einer Nachverdichtung liegen z. B. in der Reduzierung von Versiegelungs- und Zersiedelungseffekten, im Freiraumschutz und dessen Sicherung, in der Reduzierung der Kosten für Erschließung oder für technische Infrastruktur oder auch im Imagegewinn einer Siedlung sowie insgesamt in einer flächen- und ressourcenschonenden Wohnbauflächenentwicklung. Hierbei wird eine behutsame Anpassung der Siedlungsstrukturen an zeitgemäße und bedarfsgerechte Nutzungen verfolgt, um die demografische Balance im Stadtteil auch künftig wahren zu können. Bevorzugt werden hierfür zentrale Lagen, um die hier vorhandenen Infrastruktureinrichtungen besser auslasten und nutzen zu können und die Folgekosten niedrig zu halten.

Aufgrund historischer Siedlungsstrukturentwicklung ist das Gebiet im Süden von Altencelle mit großflächigen Grundstückszuschnitten und einer geringeren Bebauungsdichte vorzufinden. Die vorwiegend aus den 50er und 60er Jahren stammende Wohnbebauung ist siedlungsstrukturell gut eingebunden und infrastrukturell sehr gut erschlossen. Eine Nachverdichtung in diesem Bereich ist für die Bauflächenentwicklung in Celle sehr attraktiv. In den hinteren Grundstücksbereichen ist bei einer Nachverdichtung ein Potential von bis zu 60 WE vorhanden.

Charakteristisch für die Einzelhausbebauung im Plangebiet sind die tiefen Grundstücke mit einer straßenseitigen Bebauung, deren hintere Bereiche gärtnerisch genutzt werden. Heute besteht vielfach an der gärtnerischen Nutzung der großen Grundstücke kein Interesse/Bedarf mehr und auch der Wechsel der Eigentümer führt zu anderen Wünschen der Grundstücksteilung. So ist es in den letzten Jahren immer wieder zu Anfragen der Anlieger gekommen, ob die hinteren Grundstücksbereiche bebaut werden können.

Auch das Kirchenamt ist an die Stadt Celle herangetreten und möchte das Gemeindehaus am Mittelweg veräußern. Für dieses Grundstück gibt es bereits Interessenten, die das Gemeindehaus zu Wohnungszwecken umnutzen möchten. Hieran lässt sich ein klarer Bedarf an der Nachverdichtung der Wohnbauflächen in diesem Gebiet erkennen. Letztlich entscheidet aber jeder Eigentümer selbst, ob er das „Angebot“ einer weiteren Wohnbebauung auf seinem Grundstück annimmt oder nicht.

Im Sinne einer Innenbereichsverdichtung wird mit der Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 26 Ace die planungsrechtlich Voraussetzung geschaffen, zusätzliche überbaubare Flächen auf den rückwärtigen Grundstücksbereichen auszuweisen. Das Plangebiet entspricht nahezu dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 1 Ace 1. - 10. Änderung „Föscherberg“ und wird in drei Teilbereichen (nördlich und südlich der Burger Landstraße und südlich der Waldfläche am Sportplatz) erweitert. Die Neuaufstellung des gesamten Bebauungsplanes soll, neben der städtebaulich sinnvollen Erweiterung, nach der 10. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 1 Ace zur besseren Lesbarkeit führen.

Das Bauleitplanverfahren wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB durchgeführt. Da die zusätzliche versiegelbare Fläche im Plangebiet von insgesamt rd. 14.700 m² kleiner als die hierfür zulässige Grundfläche von 20.000 m² ist, wird gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 von der Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB abgesehen. Der Flächennutzungsplan ist gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung anzupassen.

Neben der behutsamen Nachverdichtung der Innenquartiersbereiche werden die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1 Ace 1. – 10. Änderung an den heutigen Ist-Zustand im Plangebiet angepasst. Dies bedeutet für die folgenden Bereiche:

Allgemeine Wohngebiete

Die Flächen der im Bebauungsplan Nr. 1 Ace festgesetzten Allgemeinen Wohngebiete bleiben erhalten. Hinzu kommen die Fläche der Grundstücke Burger Landstraße 8 und Oderweg 1, die Fläche des Spielplatzes an der Burger Landstraße, der ehemalige Waldstreifen auf privaten Grundstücken zwischen den Straßen „Schwarzer Weg“ und „Zum Sportheim“, die Erweiterung der Fläche zwischen den Straßen „Heidkamp“ und „Treuburger Straße“ nach Westen bis zur 110 kV Freileitung und die ehemalige Vorbehaltsfläche für die Kirche am Mittelweg. Da die Allgemeinen Wohngebiete vorwiegend dem Wohnen dienen, wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass die allgemein zulässigen Nutzungen „Anlagen für sportliche Zwecke“ sowie die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen „Gartenbaubetriebe“ und „Tankstellen“ ausgeschlossen sind.

Die festgesetzten Allgemeinen Wohngebiete sind in vier Bereiche mit unterschiedlichen Ausnutzungsgraden unterteilt. Aus städtebaulicher Sicht ist der Ausnutzungsgrad entlang der Burger Landstraße höher gewählt und nimmt zu den Ortsrandbereichen hin ab. Innerhalb der Wohnquartiere östlich und westlich der Burger Landstraße (WA1 und WA2) wird daher eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 bei einer eingeschossigen offenen Bauweise festgesetzt. Zur Wahrung des Gebietscharakters sind in den WA1-Gebieten nur freistehende Einzel- und Doppelhäuser, in den WA2-Gebieten am Ortsrand sogar nur Einfamilienhäuser zulässig. Die Allgemeinen Wohngebiete entlang der Burger Landstraße (WA3) werden mit einem höheren Ausnutzungsgrad festgesetzt. Dieser liegt künftig für die GRZ bei 0,4 und für die Geschossflächenzahl (GFZ) bei 0,8 bei einer offenen zweigeschossigen Bauweise. Im Bereich der Burger Landstraße Ecke Föscherberg (WA4) ist weiterhin eine viergeschossige offene Bauweise mit einer GRZ von 0,4 festgesetzt. Die GFZ wird auf 1,2 angehoben. Dies entspricht bereits dem heutigen Ausnutzungsrad mit einer geringfügigen Erweiterungsmöglichkeit.

Für eine Nachverdichtung der Blockinnenbereiche in den Allgemeinen Wohngebieten werden die hinteren Baugrenzen aufgehoben und die Abstände der Baugrenzen entlang der Straßenverkehrsflächen innerhalb der Wohnquartiere einheitlich auf 3,0 m festgesetzt. In den Kurvenbereichen ist ein Abstand von 5,0 m einzuhalten. Entlang der Burger Landstraße wird der Abstand der Baugrenzen zu den Verkehrsflächen von 10,0 m auf 5,0 m verringert. Im Bereich der Wohnbebauung zur Waldfläche südlich des Sportplatzes und zu den Ortsrandbereichen ist ein größerer Abstand festgesetzt. Innerhalb der festgesetzten Allgemeinen Wohngebiete WA1, WA3 und WA4 sind Garagen (einschließlich Carports) und Nebenanlagen im Sinne des § 14 Baunutzungsverordnung (BauNVO) außerhalb der überbaubaren Flächen (Baugrenzen) nicht zulässig.

Mischgebiet

Der Bereich nördlich der Straße „Am Feldgraben“ ist durchmischt mit Wohn- und Gewerbenutzungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören, und wird daher weiterhin als Mischgebiet festgesetzt. Um solche baulichen Anlagen auszuschließen, die entweder wegen ihrer zu erwartenden Größe bzw. baulichen Ausformung oder wegen zu erwartender möglicher Nutzungskonflikte nicht in das Mischgebiet passen, wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass die allgemein zulässigen Nutzungen „Anlagen für sportliche Zwecke“, „Tankstellen“ und Vergnügungsstätten“ sowie die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen „Vergnügungsstätten“ ausgeschlossen sind.

Um eine bauliche Entwicklung in diesem Bereich zu ermöglichen wird das Maß der baulichen Nutzung an die Obergrenzen der heutigen Baunutzungsverordnung (BauNVO) angepasst. Diese liegen für die GRZ bei 0,6 und der GFZ bei 1,2 bei einer zweigeschossigen offenen Bauweise. Die Abstände der Baugrenzen zu den Verkehrsflächen und zu dem festgesetzten Geh-, Fahr- und Leitungsrecht sind auf 5,0 m und zu den hinteren Grundstücksgrenzen auf 3,0 m festgesetzt.

Grünflächen und Spielplatz

Die im Bebauungsplan Nr. 1 Ace festgesetzte Grünflächen südlich der Straße „Am Feldgraben“ werden weiterhin als öffentliche Grünfläche, erweitert um die Fläche des heute verrohrten Grabens, festgesetzt. Innerhalb dieser Grünflächen soll künftig ein neuer Spielplatz entstehen. Für die Realisierung des Spielplatzes muss ein Teil der angrenzenden Parkplatz-fläche aufgegeben werden. Hier soll um den Spielplatz ein Fußweg entstehen, damit die Kinder sicher zum Spielplatz gelangen.

Die im Bebauungsplan Nr. 1 Ace festgesetzte landwirtschaftliche Fläche wird heute von den angrenzenden Bewohnern überwiegende gärtnerisch genutzt. Um dem tatsächlichen Bild von privaten gärtnerischen Flächen planungsrechtlich zu entsprechen, werden diese als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Haus- und Nutzgarten festgesetzt.

Sportplatz

Mit der Neuaufstellung des Bebauungsplanes wird die tatsächliche Ausdehnung des Sportplatzes planungsrechtlich gesichert und an ihrem Ist-Zustand angepasst festgesetzt. Die notwendigen Einstellplätze für das Sportheim und die Gaststättennutzung werden als Fläche für Stellplätze mit ihrer Zufahrt ebenfalls festgesetzt. Um die Nutzung des Sportheims mit der Gaststätte auch künftig planungsrechtlich abzusichern, wird für den Bereich inkl. Außen- und Nebenanlagen eine Fläche mit besonderem Nutzungszweck „Sportheim und Gaststätte festgesetzt. Als natürlichen Schutz zwischen den Spielfeldern und dem angrenzenden Wohngebiet bzw. der Stellplatzanlage mit ihrer Zufahrt wird der vorhandene Pflanzstreifen als Fläche mit Bindung für Bepflanzung und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. Darüber hinaus wird die Eiche südwestlich des Sportheims als zu erhaltender Einzelbaum festgesetzt.

Waldflächen

Südlich und nördlich des Sportplatzes sind drei Waldflächen vorhanden und werden an ihrem heutigen Ist-Zustand angepasst weiterhin als Waldfläche festgesetzt. Der mit der 1997 genehmigte Erweiterung des dritten Sportplatzes und der Stellplatzanlage verbundene Eingriff, ist aufgrund der geforderten Kompensationsmaßnahmen erfolgt und wurde durch Waldumbau und Ersatzaufforstung gleichwertig ausgeglichen. Die Flächen der Ersatzaufforstung grenzen südlich an die vorhandene Waldfläche an. Diese werden mit in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufgenommen und ebenfalls als Waldfläche festgesetzt.

Infrastruktur

Die Kreisstraße 57 „Burger Landstraße“ ist als Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Die übrigen Stich- und Ringstraßen im Plangebiet sind als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt. Die hier vorhandenen Parkplätze im öffentlichen Raum werden mit der besonderen Zweckbestimmung „öffentliche Parkfläche“ planungsrechtlich gesichert. Die nicht ausgebauten Wegeparzellen entlang der westlichen Geltungsbereichsgrenze sowie die Verlängerung der Treuburger Straße, die nicht öffentlich gewidmet sind, werden als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Wirtschaftsweg“ festgesetzt.

Die Fläche für den bis heute nicht realisierten Ausbau der Rudolf-Harbig Straße bis zum Föhrenweg wird gemäß der heutigen Nutzung teilweise als Waldfläche und teilweise als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Sportplatz“ festgesetzt. Die Verlängerung des Föhrenweges in südlicher Richtung ist heute als naturnaher Fuß und Radwege ausgebaut und wird als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Fuß- und Radweg“ planungsrechtliche gesichert.

Die auf den privaten Grundstücksflächen verlaufenden Kanäle am Schwarzen Weg und am Feldgraben werden mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Entsorgungsträger festgesetzt.

Das Pumpwerk am Feldgraben und die Trafostation an der Burger Landstraße werden weiterhin als Fläche für die Abwasserbeseitigung mit der Zweckbestimmung „Abwasser“ sowie als Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Elektrizität“ festgesetzt.

Örtliche Bauvorschrift über die Gestaltung

Mit der Aufstellung der örtlichen Bauvorschriften über die Gestaltung wird ergänzend zu den planungsrechtlichen Festsetzungen ein Gestaltungsrahmen für die Entwicklung des Wohngebietes festgesetzt. Dachlandschaften tragen wesentlich zur Ortsbildsilhouette bei und prägen so das Erscheinungsbild eines Baugebietes nicht nur aus der Ferne. Die Festsetzungen zu Dachaufbauten, Materialität und der farblichen Gestaltung der Dächer dienen dazu, eine vielfältige und gestalterisch harmonische Dachlandschaft zu erreichen. Das Erscheinungsbild einer Siedlung „nach außen“ und das der Straßenräume „nach innen“ werden wesentlich durch die Art der Einfriedung geprägt. Daher ist für die an die öffentlichen Verkehrsflächen angrenzenden Einfriedungen eine Höhenbeschränkung festgesetzt.

Mit Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplanes Nr. 26 Ace „Föscherberg" wird der im Plangebiet liegende und seit dem 21.12.1963 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 1 Ace „Föscherberg“ 1. bis 10. Änderung sowie der entsprechende Teilbereich des seit dem 08.06.1983 rechtsverbindliche Bebauungsplanes Nr. 14 „Baumschulenweg/Süd“ aufgehoben.

Der Rat der Stadt Celle hat in seiner Sitzung vom 14.02.2013 den Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr. 26 Ace der Stadt Celle „Föscherberg“ beschlossen. Die Unterrichtung der Öffentlichkeit erfolgte mit Bekanntmachung vom 02.03.2013 in der Frist vom 04.03.2013 bis zum 25.03.2013. Die Anhörung des Ortsrates Altencelle gemäß § 94 NKomVG findet/fand am 28.11.2013 statt.

Finanzielle Auswirkungen:

Die insgesamt rd. 1.400 m² große städtische Fläche des bisherigen Spielplatzes an der Burger Landstraße wird als Wohnbaufläche festgesetzt. Bei einer Veräußerung dieser Fläche zu Wohnbauzwecken bedeutet dies Einnahmen für die Stadt Celle. Zum Zeitpunkt der Planaufstellung beträgt der Bodenrichtwert für diesen Bereich 65,- € pro m².

Die mit einer Veräußerung der o. g. Fläche verbundene Verlegung des Spielplatzes in die Grünanlage südwestlich der Straße „Am Feldgraben“ sowie der Ausbau des angrenzenden Fußweges können mittels der Einnahmen aus dem Verkauf finanziert werden. Die Höhe der Kosten hängt von der Auswahl der künftigen Spielgeräte und den dann vorherrschenden Preisen für Material und Herstellung ab.

Mitzeichnung / Stellungnahme

FD 60             

Kenntnisnahme

( X ) Oberbürgermeister