Beschlussvorlage - BV/0422/13

Beschlussvorschlag:

Der Rat beschließt die als Anlage 1 beigefügte 3. Satzung zur Änderung der Satzung der Stadt Celle zur Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen nach §§ 135 a bis 135 c Baugesetzbuch (BauGB).

Sachverhalt:

Im Jahr 2004 wurde ein Maßnahmenpaket zur Verbesserung der Vermarktbarkeit der städtischen Gewerbegebiete  beschlossen. Teil des Maßnahmenpaketes war auch eine zunächst auf 5 Jahre befristete Befreiung der Gewerbetreibenden von der Kostenerstattungspflicht für Ausgleichsmaßnahmen (nachfolgend „Naturschutzbeitrag“ genannt) in den Gewerbegebieten „Kolkwiesen“ (Wietzenbruch) und „Am Fuhsekanal“ (Westercelle). Diese Befreiung wurde im Jahr 2009 um weitere 5 Jahre verlängert und gilt aktuell nur noch für Grundstückskäufer, die bis zum 30.04.2014 Grundstücke in den betreffenden Gewerbegebieten erwerben.

Der zurzeit ausgesetzte Naturschutzbeitrag beträgt für das Gewerbegebiet Wietzenbruch  4,59 € / m² und für das Gewerbegebiet Westercelle  2,56 € / m².

Während das Gewerbegebiet Westercelle „Am Fuhsekanal“ komplett vermarktet werden konnte, ist der überwiegende Teil der Flächen im Gewerbegebiet Wietzenbruch noch nicht verkauft.

Gleichwohl hat die durch die Aussetzung des Naturschutzbeitrages verursachte günstige Preisstruktur positiv auf einige Ansiedlungsentscheidungen gewirkt. Insbesondere für Existenzgründer und kleinere Unternehmen, die neu investieren wollen, ist eine Preisdifferenz von 4,59 € / m² ein nicht unerheblicher Faktor im Hinblick auf eine Ansiedlungsentscheidung.

Die aktuelle Preisstruktur hat sich in den letzten Jahren bewährt. Zwar ist keine drastische Steigerung der Grundstücksverkäufe eingetreten, es konnten allerdings einige Firmenansiedlungen und Firmenerweiterungen realisiert werden.

In den vergangenen 1 – 2 Jahren konnte zudem eine verstärkte Nachfrage nach den Gewerbeflächen im Gewerbegebiet Wietzenbruch verzeichnet werden, die insbesondere im laufenden Jahr 2013 deutlich feststellbar ist.

So konnten allein im Jahr 2013 bislang 6 Grundstückskaufverträge für Flächen im Gewerbegebiet Wietzenbruch geschlossen werden, darunter befinden sich 4 Erweiterungen und 2 Neuansiedlungen. Zudem laufen aktuell weitere Grundstücksverhandlungen, die in absehbarer Zeit zu weiteren Vertragsabschlüssen führen könnten.

Seitens der Verwaltung wird eine erneute Verlängerung der Aussetzung der Naturschutzbeiträge für weitere 5 Jahre für sinnvoll gehalten.

Aus Sicht der Verwaltung wäre eine Erhöhung der Grundstückskosten, die mit der Wiedererhebung des Naturschutzbeitrages einhergehen würde, zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein falsches Signal an die Gewerbetreibenden. Es ist zu befürchten, dass bei einer Kostensteigerung von derzeit 18,50 € / m² auf 23,09 € / m² (inkl. Erschließung, zuzügl. Schmutzwasserkontrollschachtkosten) die Nachfrage deutlich zurückgehen würde.

Für die Verwaltung wäre es hilfreich, weitere 5 Jahre Grundstücke zu den aktuellen günstigen Konditionen anbieten zu können, um auf dem derzeit positiven Trend aufbauen zu können. Eine Preissteigerung würde dabei momentan vermarktungshemmend wirken.

Bei der Entscheidungsfindung bittet die Verwaltung darum, folgende Aspekte zu berücksichtigen:

Die Aussetzung der Naturschutzbeiträge führt nicht etwa dazu, dass die im Rahmen des jeweiligen Bebauungsplanes erforderlichen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nicht durchgeführt werden. Die in den Bebauungsplänen festgesetzten Maßnahmen wurden unabhängig von einer evtl. späteren Einnahmeerzielung umgesetzt.

Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass die betreffenden Naturschutzbeiträge nur dann eingenommen werden könnten, wenn es zum Abschluss von Grundstückskaufverträgen kommt.

Sollten sich bei Wiedererhebung der entsprechenden Beiträge  Anzahl und Flächenumfang der Grundstücksverkäufe reduzieren, wären die damit verbundenen Einnahmeausfälle umfangreicher als bei einem Verzicht auf die Erhebung der Naturschutzbeiträge. 

Dies soll am Beispiel einer 3000 m² großen Gewerbefläche verdeutlicht werden:

Beim Verkauf einer 3000 m² großen Fläche im Gewerbegebiet Wietzenbruch vereinnahmt die Stadt Celle einen reinen Grundstückspreis von 42.000 €, Erschließungs- und Abwasserbeitrag ergeben zusammen 13.500 €, der Abwasserkontrollschacht wird mit 2.200,00 € berechnet. Dies ergibt eine Gesamteinnahme von 57.700 €. Nicht vereinnahmt wird der Naturschutzbeitrag in Höhe von 13.770 €. Sollte die 3000 m² große Fläche aufgrund ungünstigerer Konditionen nicht verkauft werden können, würden  weder die o. a. Einnahme von 57.700 € noch der Naturschutzbeitrag von 13.770 € erzielt werden.

Im Gewerbegebiet Wietzenbruch stehen von ca. 34 ha noch ca. 25 ha zur Verfügung, ca. 9 ha wurden bislang veräußert (Stand: 11.11.2013).

Sollte der Rat der Stadt Celle dem Beschlussvorschlag der Verwaltung (Verlängerung um 5 Jahre bis zum 30.04.2019) nicht folgen, so wird darum gebeten, zumindest als Übergangslösung eine Verlängerung um 1 weiteres Jahr (bis zum 30.04.2015) zu beschließen, damit derzeit laufende Grundstücksverhandlungen, bei denen ein Vertragsabschluss bis zum 30.04.2014 nicht sichergestellt werden kann, nicht behindert werden und zu einem erfolgreichen Abschluss gebracht werden können.