Beschlussvorlage - BV/0020/14

Nachrichtlich an folgende(n) Ortsrat/Ortsräte gem. § 3 Abs. 5 Hauptsatzung:

Klein Hehlen

Bisheriges Verfahren:

Rechtskraft des zur Rede stehenden ersten Teilbereichs: 25.11.2011

Beschlussvorschlag:

Der Intention des Antrags wird gefolgt, damit wird er als erledigt betrachtet.

Sachverhalt:

Der erste Teil des Baugebiets „Am Kieferngrund“ wurde am 25.11.2011 rechtsverbindlich. Anschließend erfolgte die Erschließungsplanung. Im Jahr 2012 wurde schließlich die bauliche Erschließung durchgeführt. Die Vermarktung der Grundstücke erfolgte erfreulich zügig: von 70 Baugrundstücken wurden innerhalb von etwa 1 ½ Jahren 60 verkauft oder optioniert, auch weil es aktuell keine vergleichbaren alternativen Angebote im Stadtgebiet gibt. Im Vergleich zu den früheren Celler Neubaugebieten der vergangenen Jahre ist das sehr viel. Die verbleibenden Grundstücke sind trotz reger Nachfrage im Lagevergleich schwerer zu vermarkten (Genannte Gründe: scheinbar eingeschränkte Bebaubarkeit, Erwerb des Brandschutzstreifens und relativ große Grundstücke).

Nach den Rückmeldungen von Kaufinteressierten gibt es unterschiedliche Interessen, die zu den jeweiligen Kaufentscheidungen geführt haben: manche Kunden wollen kleine Grundstücke, die sie möglichst günstig erwerben und mit günstigen Häusern bebauen wollen. Daher der hohe Anteil (ca. 30 %) an Bungalows in den nördlichen Gebieten. Andere wiederum bevorzugen von Norden erschlossenen Grundstücke. Die Verwaltung macht sich ein Bild, wie derartige Kundenempfindungen und –wünsche bei der Kaufberatung umgesetzt werden können. Sehr wohl ist zu überlegen, wie der abschließende Verkauf der Restgrundstücke  beschleunigt werden kann.

Die Grundstücke in dem südlichen Bereich des Gebiets, nördlich an den Kiefernwald angrenzend, besitzen folgende Festsetzungen: 1 Vollgeschoss, offene Bauweise, Grundflächenzahl 0,3, Traufhöhe 4,0 m, Dachneigung zwischen 0° und 30°. Aus Brandschutzgründen ist eine südliche Baugrenze in diesem Gebiet festgesetzt.

Um den rechtlich geforderten Abstand von 30 m zwischen Wald und Wohngebäuden zu erlangen, war der Forderung der Waldbehörde wie in allen anderen Celler Baugebieten zu folgen. Dieser Streifen teilt sich auf in einen 12 m breiten Streifen, der als öffentliche Grünfläche festgesetzt ist, und einen 18 m breiten Streifen auf, der nicht bebaut werden darf. Die öffentliche Grünfläche ist für Rettungs- und Löschfahrzeuge sowie zur Pflege des Waldrandes frei zu halten. Die angrenzende private Fläche ist allein aus Brandschutzgründen nicht mit Wohngebäuden bebaubar, eine normale Gartennutzung ist jederzeit vorstellbar. Die 30 m entsprechen in etwa dem Abstand eines umstürzenden Baumes.

Die zu Rede stehende möglichen Bauformen sind auch hier vielfältig: Es können Gebäude mit einem Vollgeschoss und ausgebautem Staffelgeschoss, Satteldach- und Walmdachhäuser mit ausgebautem Dachgeschossen sowie flach gedeckte Häuser (s. Haesler-Baukultur) errichtet werden, sogenannte „Bungalows“ sind zwar möglich, aber nicht zwingend vorgeschrieben. Auch die Ausnutzung der Grundstücke entspricht der im hiesigen Siedlungsraum üblichen Verdichtung, selbst Doppelhäuser und Gartenhofhäuser sind denkbar. Die Traufhöhe von 4 m ist ebenfalls weit verbreitet und wird auch weiter nördlich im gleichen Baugebiet ohne Diskussionen akzeptiert und bereits erfolgreich vermarktet.

Die Reaktionen von Kaufinteressenten zu den hier zu Rede stehenden Grundstücken sind unterschiedlich. Zum einen sind die nicht bebaubaren Grundstücksanteile ziemlich hoch. Zum anderen ist die Gesamtgröße der Grundstücke mit um die 1000 m² ebenfalls hoch. Kurz gesagt: Jemand, der so ein großes Grundstück kaufen würde, möchte eher eine zweigeschossige Stadtvilla bauen. Hinzu ist ein Teil der Privaterschließung zu kaufen und zu unterhalten.

Die Verwaltung hat geprüft, ob es vertretbar wäre, den Brandschutzstreifen zu einem geringeren Quadratmeterpreis zu vermarkten. Dieses erweist sich jedoch als nicht darstellbar, da hierdurch die Gesamtbilanz des Baugebiets negativ ausfallen würde. Zudem würde ein Präzedenzfall geschaffen werden, der zu einer Ungleichbehandlung in diesem Baugebiet führen würde.

Um den Verkauf lukrativer zu machen, schlägt die Verwaltung folgende Möglichkeiten vor:

1. Durch eine Umgestaltung des Waldrandes könnte die insbesondere im Winter wahrnehmbare dunkle Randzone reduziert werden, was zu eine attraktiveren Empfindung des Gesamtgrundstücks führen soll. Hierzu wären die ganzjährig grünen und sehr hohen Kiefern und Tannen durch Laubgehölze zu ersetzen. Die zunächst jungen und demgemäß kleinen Bäume verlieren im Winter ihr Laub und lassen die Sonne besser durchscheinen. Zudem könnte die Aufwertung des Waldes positiv in die Bilanzierung für den anstehenden zweiten Abschnitt des Baugebiets eingerechnet und die Kompensationsmaßnahmen reduziert und damit kostengünstiger ausfallen.
2. Um zu vermeiden, dass weiter die Annahme öffentlich kursiert, dass lediglich eine der v.g. Bauformen gebaut werden kann, ist, obwohl dies schon immer stattfand, eine umfassende Information aller an der Bebauung beteiligten sinnvoll. So kann beispielsweise über ein Faltblatt, das der Fachverwaltung vorliegt, Kaufinteressierten und Architekten angeboten werden, entsprechende Informationen zu erhalten.

Eine Änderung des Bebauungsplanes wäre ein unverhältnismäßiger Aufwand, ähnlich dem zur Erstellung eines neuen Planes, was aus planungs-ökonomischer und wirtschaftlicher Sicht nicht zu vertreten wäre. Insbesondere im Verhältnis zu den wenigen noch nicht ganz so schnell verkauften Restgrundstücker erscheint dies der Verwaltung für nicht darstellbar.