Mitteilungsvorlage - MV/0202/14

Sachverhalt:

Die Sporthalle des MTV Eintracht Celle befindet sich am Nordwall 10 am nördlichen Rand der Altstadt. Sie besteht aus der eigentlichen Sporthalle im nördlichen Bereich des Grundstücks und einem mehrgeschossigen massiven Kopfbau zur Straße, in dem unterschiedliche Funktionsbereiche des Vereins untergebracht sind. In den Sechziger Jahren wurde an der Ostseite der Halle ein Umkleide- und Sanitärtrakt angebaut. Der gesamte Gebäudekomplex ist sanierungsbedürftig und entspricht nicht mehr den aktuellen Anforderungen. Beispielsweise sind die Abmessungen der Sportfläche kleiner als die einer Einfeldhalle nach DIN 18032-1. Zudem ist der Abstellbereich für die Geräte nicht räumlich von der Sportfläche getrennt und die raumakustische Situation ist unbefriedigend. Neben den erheblichen funktionalen Mängeln weist das Bauwerk auch deutliche bauliche Mängel auf. Die haustechnischen Anlagen müssen teilweise dringend modernisiert werden.

Aus städtebaulichen und verkehrstechnischen Gründen ist geplant, den Straßenraum des Nordwalls nach Norden hin zu verbreitern. Die Ausweitung des Straßenquerschnitts wird in dem verkehrlich-städtebaulichen Gutachten B-Plan Nr. 142 „Stadtquartier Nordwall / Schuhstraße“ empfohlen. Um den Straßenumbau realisieren zu können, muss mindestens der Kopfbau des Gebäudekomplexes abgebrochen werden.

Vor dem Hintergrund dieser Ausgangslage wurden im Rahmen einer vergleichenden Studie drei Alternativen planerisch und kostenmäßig untersucht:

1.Abbruch des straßenseitigen Kopfbaus und Ersatz der dadurch entfallenden Nutzflächen durch Neubau an anderer Stelle an der Halle, sowie Sanierung der Halle

2.Abbruch des gesamten Gebäudekomplexes und Neubau auf dem erweiterten Grundstück am Nordwall

3.Abbruch des gesamten Gebäudekomplexes und Neubau auf einem anderen Grundstück, das nicht näher bestimmt ist (Idealentwurf)

Ziel der Studie war der Vergleich der erforderlichen Investitionskosten für die verschiedenen Alternativen. Die Frage, inwieweit die verschiedenen Entwurfslösungen sich mit den noch festzulegenden städtebaulichen Zielen vereinbaren lassen, war nicht Inhalt der Studie. Auch die Aspekte der Sportstättenplanung, wie etwa die Vor- und Nachteile verschiedener Standorte wurden nicht berücksichtigt oder bewertet.

Für die Alternativen werden vom Verfasser der vergleichenden Studie folgende gerundete Gesamtkosten prognostiziert (Stand Mai 2014):

1.3.165.000 Euro  (100 %)

2.3.265.000 Euro  (103 %)

3.3.240.000 Euro  (102 %)

In diesen Gesamtkosten sind folgende Kostenarten berücksichtigt:

-Abbruch und Erschließung

-Bauwerkskosten (Baukonstruktion und technische Anlagen)

-Außenanlagen

-Ausstattung (pauschal)

-Baunebenkosten

Grundstückskosten, z.B. etwaige Grundstückserwerbskosten, Grundstücksverkaufserlöse oder Grundstücksnebenkosten sind nicht in den Gesamtkosten enthalten.

Bei einer Kostenprognose auf der Grundlage von Vorentwürfen ist mit einer Genauigkeit von etwa +/- 30 % zu rechnen. Bei prognostizierten 3.200.000 Euro ergibt sich somit eine mögliche Abweichung von grob 960.000 Euro nach unten oder nach oben. Im Vergleich zu dieser Schwankungsbreite ist der Unterschied zwischen den Alternativen mit lediglich drei Prozent äußerst gering.

Bei der ersten Alternative werden die Halle und der Umkleide- und Sanitärtrakt lediglich saniert und modernisiert. Das bedeutet, dass durch die Sanierungsmaßnahme zwar deutliche Verbesserungen erreicht werden können, etliche funktionale Mängel aber weiterhin bestehen bleiben. So entspricht die Halle nach wie vor nicht den Abmessungen der DIN und auch die sonstigen Raumgrößen und -zuschnitte bleiben erhalten. Im Bereich der zu sanierenden Bauteile ist trotz der erheblichen Investition kaum Neubaustandard zu erreichen. Insofern ist bei dieser Alternative im Vergleich zu den Neubaulösungen auch mit höheren Folgekosten zu rechnen.

Bei der zweiten Alternative hat der Verfasser der Studie aufgrund der Innenstadtlage eine eher kompakte, zweigeschossige Entwurfslösung gewählt. Somit wird neben den Treppen auch ein Aufzug zur barrierefreien Erschließung des Obergeschosses erforderlich.

Für die dritte Alternative wurde von einem fiktiven Grundstück ausgegangen. Damit ist eine ebenerdige Anordnung aller Räume möglich. Diese Lösung benötigt daher eine größere Grundstückfläche, ist aber hinsichtlich des Gebäudes funktionaler und aufgrund der Entbehrlichkeit von Treppen und Aufzügen etwas flächeneffizienter.