Beschlussvorlage - BV/0092/16

Beschlussvorschlag:

Die Stadt Celle verfolgt weiter das Ziel, wohnen in der Altstadt zu ermöglichen. Dabei kann unter Umständen auch die Umwandlung von Gewerberaum in eingeschränktem Umfang eine Rolle spielen. Der Antrag ist erledigt.

Sachverhalt:

Der Antrag bezieht sich auf das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet Altstadt, für das bereits sowohl die Voruntersuchung als auch das Integrierte Städtebauliche Entwicklungskonzept (ISEK) Sanierungsziele festgelegt hat. Neben der Einzelhandels- und gewerblichen Nutzung ist auch Wohnen ein wichtiges Ziel. So hat auch der kooperative städtebauliche Wettbewerb „Altstadt Celle – Leben in der Mitte“ seinerzeit dies bereits zum Inhalt gehabt und aufgezeigt, dass aus städtebaulicher Sicht Potenziale für eine Wohnraumentwicklung bestehen. Dies allerdings vorrangig im Sinne einer Nachverdichtung vor allem im Innenhofbereich. Die Situation im denkmalgeschützten Altbestand stellt sich etwas anders dar, denn für die Umwandlung von Gewerberaum in Wohnraum gelten gänzlich andere Grundlagen, insbesondere Planungs- und Baurecht im Bestand sind heranzuziehen. Darüber hinaus sind auch Immissionsrecht (Wohnruhe), Brandschutz, Rettungswege zu prüfen.

So sehr eine Wohnentwicklung aus Sicht der Verwaltung auch wünschenswert wäre, muss auch akzeptiert werden, dass diese allein aus wirtschaftlichen Gründen immer in Konkurrenz zur gewerblichen Nutzung steht. Im Sinne der Baufreiheit steht dies immer auch in der Disposition des Eigentümers.

Folgende Fragen sind dabei zu beantworten:

1. Wie viel gewerbliche Nutzfläche (m²) in Gebäuden steht in der Celler Altstadt zu Zeit leer?

Eine Erfassung der gewerblichen Nutzfläche in Gebäuden in Bezug auf die Geeignetheit von Wohnen ist nur sehr schwer möglich, da die gewerblichen Nutzungen einem ständigen und dynamischen Wandel ausgesetzt sind. Es ist von ca. 45 leerstehenden Ladenlokalen auszugehen. Dieses entspricht ca. 7,5 % der Verkaufsfläche in der Altstadt.

2. Welche bau-, gewerbe- und denkmalrechtlichen Hindernisse bestehen, Gewerberaum in Wohnraum umzuwandeln?

Hindernisse im Sinne einer Behinderung von Vorhaben bestehen nicht. Bestehende Gewerbefläche in Wohnraum umzuwandeln ist möglich. Baurechtlich betrachtet ist es eine Nutzungsänderung und unterliegt der Genehmigungspflicht. Auch aus denkmalrechtlicher Sicht bestehen keine grundsätzlichen Hindernisse bei der Nutzungsänderung eines Denkmals. Es ist dabei stets im Einzelfall zu prüfen, wie eine neue Nutzung in einem Baudenkmal umgesetzt werden kann. Anforderungen an die Umnutzungen ergeben sich aus dem materiellen Baurecht und sind sehr individuell, häufig sind es Fragen des vorbeugenden Brandschutzes.

3. Wie viel Quadratmeter Gewerbeflächen in Gebäuden kommen für die Umwandlung in Wohnraum ggf. in Betracht?

Die Altstadt ist der zentrale Einkaufsbereich in Celle. Grundsätzlich sollen die Erdgeschossbereiche daher durch Läden, Gastronomie, Galerien und Gewerbe genutzt werden. Eine Wohnnutzung sollte nur ausnahmsweise geschehen und daher immer einzelfallbezogen genehmigt werden. Eine konzeptionelle Herangehensweise zur flächendeckenden Etablierung von Wohnraum in den Erdgeschossbereichen erscheint nicht sinnvoll. Für einzelne Innenhofbereiche bestehen konzeptionelle Überlegungen für zeitgemäßes Wohnen auch im Erdgeschoss. Auch am Südwall ist im Rahmen von Neubau Wohnnutzung im Erdgeschoss denkbar.

4. Welche Anreize können von der Stadt Celle geschaffen werden, damit private Investoren derzeit leer stehenden Gewerberaum dauerhaft in Wohnraum umwandeln?
   Es kann im Einzelfall eine Fördermöglichkeit aus den Mitteln des „Städtebaulichen Denkmalschutz“ im derzeitigen Sanierungsgebiet der Altstadt seitens der Städtebauförderung geprüft und ggf. gewährt werden. An der Städtebauförderung ist die Stadt Celle mit 1/3 beteiligt. Darüber hinaus bestehen Anreize durch die kostenlose Beratung von Fördervorhaben.

5. Wann kann mit der Genehmigung von rückabwickelbaren Nutzungsänderung von Gewerbe- in Wohnraum gerechnet werden?

Nutzungsänderungen sind genehmigungspflichtig. Eine individuelle Betrachtung im Einzelfall wird für jede Nutzungsänderung durchgeführt. Nach Prüfung der planungs-, bau- und immissionsrechtlichen sowie denkmalpflegerischen und brandschutztechnischen Voraussetzungen kann bei Zulässigkeit des Vorhabens die Genehmigung im Einzelfall erteilt werden. Eine Rückabwicklung erfolgt dann unter den ähnlichen Maßstäben, da ebenfalls genehmigungspflichtig.

6. Welche Änderungen im Bebauungsplan müssen ggf. vorgenommen werden?

Für weite Teile der Altstadt liegt kein Bebauungsplan vor. Nur im Bereich der alten Feuerwehr gibt es einen Bebauungsplan, der sich teilweise in Änderung befindet. Entscheidungsgrundlage für die Einzelfallprüfung einer Nutzungsänderung in Wohnraum ist § 34 Baugesetzbuch (unbeplanter Innenbereich).

Allgemein ist festzustellen, dass es Ziel ist, die Urbanität der Altstadt zu wahren; dazu dient auch das Städtebauförderungsprogramm. Mit der Festlegung einer verstärkten Wohnnutzung in der Altstadt als Sanierungsziel schaffen die Voruntersuchung und das bestehende ISEK dafür eine gute Basis. Durch die Fortschreibung des ISEK kann dieses Ziel gestärkt werden.

Wie vorstehend ausgeführt, wird auf Grund der bereits bestehenden Festlegungen im Einzelfall geprüft, ob eine veränderte Nutzung zu Wohnzwecken zulässig ist. Eine konzeptionelle Vorgehensweise ist Bestandteil der Umsetzung des Sanierungszieles Wohnen. Ein separates Konzept hierzu sollte im Rahmen der Fortschreibung des ISEK überlegt werden. Bisher ist keine verstärkte Bereitschaft der Eigentümer zu verzeichnen. Daher sollte dieser Ansatz öffentlichkeitsnah  diskutiert werden.

Finanzielle Auswirkungen: nein

Auswirkung für Integration: nein