Beschlussvorlage - BV/0223/16

Nachrichtlich an folgende(n) Ortsrat/Ortsräte gem. § 3 Abs. 5 Hauptsatzung: Blumlage / Altstadt, Hehlentor, Neuenhäusen

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt Celle beschließt,

-          in den Losen 1 + 3 erfolgt die weitere Bearbeitung und Umsetzung mit dem jeweiligen 1. Preisträger gemäß der Entscheidung des Preisgerichts vom 07.12.2015.

-          im Los 2 erfolgt die weitere Bearbeitung und Umsetzung mit dem Team Primus Developement / Hubertus v. Bothmer Architekten.

Sachverhalt:

In der Zeit von 04/2015 bis 12/2015hat die Stadt Celle unter Federführung der BauBeCon Sanierungsträger GmbH den Investorenwettbewerb im 1. Entwicklungsabschnitt der Allerinsel durchgeführt. Abgeschlossen hat der Wettbewerb mit der Preisgerichtssitzung am 09.12.2015. Das Preisgericht hat für die Lose 1 und 3 jeweils einen 1. Preis beschlossen, für das Los 2 hingegen zwei 2. Preise mit der Maßgabe einer notwendigen weiteren Nachbearbeitung durch die jeweiligen Teams.

Die Verwaltung hat nach Ausstellung der Ergebnisse gemeinsam mit dem Sanierungsträger zügig die vertiefenden Gespräche für alle Lose aufgenommen.

Für die Lose 1 und 3 wurden die Entwürfe im Hinblick auf die Umsetzung unter Berücksichtigung der Empfehlungen des Preisgerichts weiter konkretisiert. Dabei wurden auch bereits fachliche Fragen der Bauordnung und des Brandschutzes erläutert.

Für das Los 2 hingegen hat zunächst die Städt. WBG als Investor im Team KSW / WBG die Bewerbung zurückgezogen. KSW wurde entsprechend der Auslobung die Gelegenheit gegeben mit einem anderen Investor den prämierten Entwurf  zu überarbeiten. Hierauf wurde eine Zusammenarbeit mit DeltaBau präsentiert. Im ersten vertiefenden Gespräch zu den Empfehlungen des Preisgerichts hat sich herausgestellt, dass seitens des Teams beabsichtigt ist auf dem zentralen Los 2 eine Art betreutes Wohnen umzusetzen. Da dies nicht der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung entspricht, hat die Verwaltung dem Architekturbüro KSW auf dessen Wunsch die Gelegenheit gegeben, mit einem weiteren Investor die Entwürfe zu überarbeiten. KSW hat daraufhin bekanntgegeben, nunmehr mit dem Investor DS-Bauconcept GmbH aus Hamburg realisieren zu wollen.

Das zweite Team Primus Developement / v. Bothmer Architekten hat die eingereichten Entwürfe ebenfalls anhand der Empfehlungen des Preisgerichts überarbeitet und inzwischen einen nochmals deutlich verbesserten Entwurf vorgelegt, den die Verwaltung für realisierungsfähig hält. 

Das erstgenannte Team (KSW/ DS-Bauconcept) hat den sehr kompakten Wettbewerbsentwurf in Details weiter entwickelt. Zur besseren „Adress-Bildung“ sind die Zugänge zu den EG-Wohnungen nun teilweise von der Hafenpromenade bzw. Hafenstrasse direkt möglich. Die Wohnungsgrundrisse wurden überarbeitet, Küchen sind nun nicht mehr überwiegend in geschlossenen Innenräumen untergebracht. Die strenge Fassadengliederung wurde gelockert, in dem jetzt verschiedene Breiten und Höhen zu einer größeren Lebendigkeit der „Giebelhäuser“ vorgeschlagen werden. Geblieben sind die sehr introvertierten Höfe. Diese bleiben ausschließlich den Bewohnern zugänglich, die Proportionen bleiben erhalten, was zu relativ kleinen Hofflächen führt.

Nach wie vor wirkt der Entwurf sehr kompakt bis massiv. Dies führt u.a. dazu, dass Bewohner der nördlichen Hälfte keinen Durchblick zur Hafenfläche haben. Insgesamt sind durch die hohe Anzahl von Wohnungen die Auswirkungen in der Infrastruktur (bspw. die Stellplatzlösung, Zufahrten zur Tiefgarage, die extrem hohe Ausnutzung des Grundstücks) nicht erkennbar gelöst. Die hofseitigen Fassaden und die Fassaden der massiven Kopfbauten sind nicht bekannt. Gerade letzteres lässt befürchten, dass entlang der Erschließungsstraßen wenig attraktive Gebäudekanten entstehen.

Der zweite Entwurf (v. Bothmer/Primus) hat die kritischen Anmerkungen des Preisgerichtes aufgegriffen und den Entwurf hinsichtlich der Erdgeschossnutzung und der vergrößerten Tiefgarage angepasst. Er hat dabei leicht an Dichte gewonnen: die fünf Kopfgebäude an der Hafenkante sind im südlichen Teil fünf-geschossig mit Dachterrassen auf dem viergeschossigen Gebäudeteil. Das führt zu einer leicht angehobenen Ausnutzung, was hinsichtlich des Hochhaus-Siegerentwurfs von Los 3 in den Proportionen gut passt. Die Erdgeschossbereiche sind jetzt nicht mehr mit Garagen gefüllt, sondern dienen ebenfalls dem Wohnen. Der Entwurf bietet weiterhin einen hochwertigen Städtebau mit qualitätvoll wirkenden Baukörpern und Fassaden zur Hafenseite bei gleichzeitiger optischer Durchlässigkeit zur hinterliegenden Bebauungsreihe. Auch die Fassaden der nördlichen Baukörper lassen keine Fragen offen, die Fassaden sind bekannt und zeigen eine gut vertretbare Architektur zur Hafen- wie auch an den Erschließungsstraßen erkennen. Die zwischen den Gebäuden liegende Grünfläche hat einen halböffentlichen Charakter, alle Wohnungen haben eine gute Besonnung und einen Blick zur Hafenfläche und sind somit ein erkennbarer Teil der Hafenrandbebauung. Die vorgestellten Überlegungen zu den technischen Umsetzungsüberlegungen (z.B. die Zufahrten der Tiefgarage, Abstandsflächen der Gebäude, Ausnutzung des Grundstücks) lassen die Machbarkeit des Entwurfs unter Berücksichtigung der Vorgaben erkennen.

Anhand der geführten Verhandlungen und der daraus resultierenden Überarbeitungen schlägt die Verwaltung vor, mit den jeweiligen 1. Preisträgern der Lose 1 und 3 in die Umsetzung zu gehen und sich für das Los 2 in Konkretisierung der Preisgerichtsempfehlung für das Team Primus / v. Bothmer zu entscheiden.

Alle Teams werden unmittelbar vor der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Bauen ihre überarbeiteten Entwürfe präsentieren und erläutern sowie detailliert Fragen beantworten.

Finanzielle Auswirkungen:

(Darstellung der zu erwartenden haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen in Euro)

Die Kaufpreiszahlung erfolgt voraussichtlich Anfang 2017.

Da die Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Allerinsel liegen, sind die Einnahmen vorrangig wieder in der Sanierung einzusetzen. Die Einnahme erfolgt auf dem Produktkonto 511600 / 531003 in Höhe von ca. 1.674.000,00 € und ist in gleicher Höhe aus dem Ausgabenkonto 511600 / 0960215 auf das Treuhandkonto zu verausgaben.

Beschluss führt zu über-/außerplanmäßigen Aufwendungen/Auszahlungen

(ankreuzen, falls zutreffend)

Ergebnishaushalt

Investiver Finanzhaushalt

Anmerkungen:

(Einzelheiten zu der Berechnung der Sach- und Dienstleistungen (bauliche Unterhaltung auf der Grundlage der KGST-Vorgaben von 1,2 % der Baukosten), Berechnung der Abschreibungen, Auswirkungen auf den Stellenplan, Zinsberechnung mit dem kalkulatorischen Zinssatz (Info bei FD 20), Auszahlungen in den kommenden Jahren (z. B. bei Folgemaßnahmen oder langfristigen Baumaßnahmen), Beschreibung der Förderkulisse (von wem, welcher Zuweisungsprozentsatz, Aufteilung förderfähig – nicht förderfähig)

Auswirkung für Integration: nein