Beschlussvorlage - BV/0142/17

Beschlussvorschlag:

Die Ressourcen der Verwaltung werden auch künftig hauptsächlich auf das Ziel ausgerichtet, auf Lösungen zur länger währenden Beseitigung von Leerständen hinzuwirken.

Trotz des positiven Anspruchs der Aufgaben von Zwischennutzungsagenturen strebt die Verwaltung, auch vor dem Hintergrund der aktuellen Haushaltssituation, gegenwärtig nicht an, als zusätzliche freiwillige Aufgabe einer Kommune die Aufgaben von Zwischennutzungsagenturen als eigene Aufgabe finanziell und organisatorisch abzubilden.

Die Verwaltung unterstützt vielmehr private Initiativen zum Aufbau und Betrieb einer Zwischennutzungsagentur. Sie wird voraussichtlich ab Sommer dieses Jahres in der Wirtschaftsförderung zusätzliche Ressourcen anbieten, die sich ohnehin mit Themen der gewerblichen Entwicklung der Innenstadt auseinandersetzen sollen, und die als Partner für Diejenigen fungiert, die Zwischennutzungen organisieren möchten.

Sachverhalt:

Im Kernbereich der Celler Innenstadt stehen in den letzten Jahren regelmäßig, wenngleich mit saisonalen Schwankungen behaftet, zwischen 40 und 50 Ladenlokale im Erdgeschoss der betreffenden Gebäude leer. Die Ursachen sind vielschichtig: Falsche Mietpreisvorstellungen und bauliche Mängel sind nur einige der Randbedingungen, die zu Leerstand führen. Leere Schaufenster sind dem Stadtbild und der Attraktivität einer Innenstadt abträglich.

Der Antrag der BSG weist auf das Modell der in einigen anderen Städten tätigen Zwischennutzungsagenturen zur Bekämpfung von Leerstand hin und bittet zu prüfen, ob eine derartige Organisation auch für Celler Belange tätig werden könnte.

Hintergrund

Die Idee der Zwischennutzungsagenturen kommt aus Leipzig und hat vor allem wegen der spezifischen Probleme in großen Städten Ostdeutschland eine gewisse Verbreitung erlangt. Leipzig verlor in den 1990er Jahren rund 100.000 Einwohner, was sich negativ auf die Stadtentwicklung ausgewirkt hat und bis heute sichtbar ist: rund 35.000 Wohnungen stehen leer und drohen zu verfallen. Auf der anderen Seite gibt es einen hohen Bedarf an unkonventionell nutzbaren und zu günstigen Konditionen mietbaren Räumen für Künstler und Kulturschaffende, die Räumlichkeiten und vor allem bezahlbaren Platz benötigen. Ob für ein Atelier, Theater oder Kunsthandwerk. Vor diesem Hintergrund kam die Idee, diese beiden Probleme zu vereinen und eine kreative Lösung zu finden: Eine Agentur, die zwischen Eigentümern leerstehender Immobilien und Interessierten potenziellen Nutzern vermittelt. Die Nutzer bezahlen nur einen geringen Mietzins. Im Gegenzug dafür führen sie die nötigen Instandsetzungsmaßnahmen durch und wirken dem Verfall entgegen. In Leipzig gibt es unterschiedliche Konzepte der Vermietung. Zum einen mietet die Agentur selbst ganze Häuser an. Diese werden dann mit den zukünftigen Nutzern und freiwilligen Helfern ausgebaut und renoviert. Ist das Haus bezugsfertig für die Nutzer, wird ein „Eröffnungsfest“ veranstaltet, durch das besonders Medien auf den Verein und das Konzept aufmerksam gemacht werden sollen. Einzelne Wohnungen bzw. Etagen werden dann an Künstler und Kulturschaffende weitervermietet.  Andererseits wirkt die Agentur als Vermittler zwischen Interessierten und Eigentümern, die leerstehende Ladenlokale besitzen.

Im Osten Deutschlands ist das Problem des Leerstands nicht nur der Innenstädte, sondern ganzer innerstadtnaher Stadtquartiere ungleich prekärer als es die Situation beispielsweise in Celle ist. Dennoch ist es das Konzept einer Zwischennutzungsagentur wert, hinsichtlich ihrer Übertragbarkeit auf Celle geprüft zu werden.

Vorteile und Stärken der Zwischennutzung

Aus diesem Konzept können beinahe alle Parteien profitieren: Kreative haben die Möglichkeit Räume zu günstigen Mietzinsen zu nutzen.  Weiterhin bekommen Kreative und Kulturschaffende viel Aufmerksamkeit durch die Lagen in der Innenstadt. Ohne das Konzept der Zwischennutzung haben Künstler und Kulturschaffende kaum die Möglichkeit, solch zentrale und publikumsintensive Räumlichkeiten zu nutzen. Durch Ausstellungen und Präsenz von Kunst und Kultur wird die Innenstadt belebt und wird als freundlicher, positiver, frischer und jünger wahrgenommen.

Auch die Eigentümer müssen sich nicht mehr um die Gebäudeunterhaltung kümmern und bekommen durch die Miete Einnahmen. Diese ist zwar weitaus geringer als würde „klassisch“ vermietet werden, aber die Immobilie wird belebt. Die Nutzer zahlen nicht nur eine geringe Miete, sondern geben auch durch ihre Kreativität und Arbeitskraft etwas an die Vermieter zurück. Die Eigentümer können außerdem mit der gemeinwohlorientierten Zwischennutzung für sich werben und die Immobilie dadurch attraktiver machen.

Laut Erfahrungsberichten von Zwischennutzungsagenturen u.a. aus Bremen (ZwischenZeitZentrale) und Hannover (Agentur für kreative Zwischennutzung) ist bekannt, dass es nicht selten vorkommt, dass aus dem kurzfristigen Vertrag ein langfristiger wird.

Durch Zwischennutzungen wird das Erscheinungsbild der Innenstadt aufgewertet und deren Attraktivität für die Bevölkerung und Gäste der Stadt erhöht. Durch die damit einhergehenden höheren Besucherfrequenzen können sich auch positive wirtschaftliche Effekte auf benachbarte Geschäfte einstellen. Kunden weichen für den Einkaufsbummel seltener auf andere Städte aus und so können auch die anderen Geschäfte von der Zwischennutzung profitieren. 

Aufgaben einer Zwischennutzungsagentur

Zunächst müssten potenzielle Nutzer identifiziert werden. Durch Vernetzung der örtlichen Kultur- und Kunstszene in Vereinen oder auch Schulen könnte das Projekt schnell kommuniziert werden. Auch der sich in der Gründungsvorbereitung befindliche Verein „CelleCreativ“ bietet sich an, sich bei der Nutzerakquise und der Umsetzung mit einzubringen.

Weiterhin müssen die leerstehenden Ladenlokale in der Innenstadt, deren Eigentumsverhältnisse sowie die baulichen Randbedingungen ausgemacht werden. Diese Informationen liegen der Verwaltung vor. Die Eigentümer müssten kontaktiert und über die sich bietende Chance der Zwischennutzung informiert werden.

Zu der Akquise von Eigentümern und kreativen Nutzern wurden unterschiedliche Agenturen befragt. Interessierte und potenzielle Nutzer zu finden war meistens kein Problem. Der Bedarf für günstige Räumlichkeiten für unterschiedlichste Kulturangebote ist vorhanden und das Angebot wurde gut angenommen. Unterschiedlichste Rückmeldungen gab es allerdings bei den Gesprächen mit Eigentümern. Viele waren sehr aufgeschlossen und interessiert und haben in dem Projekt eine Chance gesehen. Einige waren allerdings auch eher abgeneigt. Viele haben zu hohe Erwartungen an zum Beispiel den Mietzins, der gezahlt werden soll, andere haben Bedenken, sie könnten lukrative langfristige Angebote verpassen. Es richtet sich also individuell nach der Einstellung der Eigentümer, wie die Reaktionen auf die Möglichkeit der Zwischennutzung sind.

Wenn interessierte Eigentümer und motivierte Kreative gefunden sind, agiert die Agentur als Vermittler zwischen beiden Parteien. Welcher Leerstand ist für welches Projekt/für welche Art von Nutzung geeignet? Über welchen Zeitraum hinweg soll der Raum gemietet werden und zu welchen Konditionen? Auch in rechtlichen Fragen kann die Agentur beiden Parteien helfen und zum Beispiel Vertragsmuster  fertigen. Dieses Thema wird weiter unten noch ausführlicher betrachtet.

Auch bei der Projektentwicklung der Nutzer kann die Agentur kreativ mitarbeiten. Wenn die Vermittlung erfolgreich war und eine Zwischennutzung zustande gekommen ist, steht die Agentur für Fragen, Anregungen und als Ansprechpartner zur Verfügung.

Probleme und Fragestellungen

Finanzierung

Viele Agenturen sind als Vereine organisiert und meist von kommunaler Ebene beauftragt. So zum Beispiel auch der HausHalten e.V. aus Leipzig, der mit der Idee der Zwischennutzung begonnen hat. Hier arbeiten alle Mitarbeiter ehrenamtlich. Die Häuser werden gemeinsam mit anderen freiwilligen und zukünftigen Nutzern renoviert und anschließend als „Wächterhäuser“ eröffnet. Unterstützung gibt es von unterschiedlichen Stiftungen und Verbänden. Preisgelder wurden u.a. vom deutschen Städtebaupreis verliehen und auch die „nationale Stadtentwicklungspolitik“ ist Partner solche Projekte.

Die Agentur für kreative Zwischenraumnutzung aus Hannover ist zum Beispiel eine Einrichtung des „Landesverbands freier Theater in Niedersachsen“ und wird stark von unter anderem der Landeshauptstadt Hannover finanziert. Die Kosten finanzielle Unterstützung beläuft auf etwa 48.000 Euro jährlich.

Die Finanzierung ist also sehr vielfältig und kommt von unterschiedlichsten Organisationen. In den meisten Fällen sind die Kommunen mit an den Projekten beteiligt, wenn auch nur als Auftraggeber oder Partner.

Rechtliche Fragestellungen

Außerdem stellt sich die Frage, wie die Zwischennutzung zwischen Eigentümer und Nutzer rechtlich ausgestaltet werden soll. Es könnte zu Konflikten kommen, da diese Art von Miete eine Miete besonderer Art ist und so auch besondere Rechte und Pflichten begründet werden müssten.

Klar definierte und formulierte Verträge, klare Kommunikation und Zieldefinitionen sind Voraussetzung für eine konfliktfreie Zwischenraumnutzung. Dies ist notwendig, um den Eigentümer abzusichern. Eigentümer haben vorwiegend Interesse daran, ihre Räumlichkeiten an langfristige Verträge zu binden. Es könnte passieren, dass dem Eigentümer während der Zwischennutzung ein langfristiges Mietangebot offeriert wird. Kann er dieses Angebot nicht annehmen, weil die Immobilie durch die Zwischennutzung blockiert ist, wird der Eigentümer von einer Zwischennutzung eher absehen. Somit sind sehr kurze Kündigungsfristen festzusetzen, um den Eigentümer flexibler zu machen. Auf der anderen Seite muss aber auch der Nutzer vor einer zu kurzfristigen Kündigung und einem „Rausschmiss“ geschützt werden.

Es muss also ein angemessener Weg gefunden werden, wobei eine Einzelfallabwägung auch hier notwendig ist. Wenn es sich um eine Immobilie handelt, die schon viele Jahre nicht vermietet werden konnte, dann ist die Chance, dass in der Zeit der Zwischennutzung ein Angebot für langfristige Miete kommt geringer. In solchen Fällen kann somit auch eine

längere Kündigungsfrist eingesetzt werden.

In Räumen, die allerdings schon immer von Fluktuation geprägt sind und waren, kann es Sinn machen, die Kündigungsfrist für die Zwischennutzung sehr kurz zu halten, um dem Eigentümer Gewissheit zu geben, dass er im Falle eines lukrativen Angebots dieses auch annehmen kann und nicht von dem Zwischennutzer gehemmt ist.

Zum anderen muss aber auch der Nutzer flexibel und bereit dazu sein, die Räumlichkeit eventuell in kurzer Zeit wieder abzugeben.

Die „Agentur für kreative Zwischenraumnutzung“ hat zum Beispiel in Zusammenarbeit mit einem Rechtsanwalt eine Vertragsvorlage erstellt. Kündigungsfristen werden je nach Einzelfall meistens auf einen Monat festgelegt. So hat der Raumgeber im Falle eines lukrativen Angebots die Möglichkeit der Kündigung und ist somit abgesichert.

Ein weiteres rechtliches Hemmnis stellen die Brandschutzverordnungen dar. Einige Gebäude in der Innenstadt erfüllen diese Bestimmungen nicht und ohne einen sicheren Brandschutz dürfen die Räume nicht genutzt werden, auch nicht für eine temporäre Zwischennutzung. Die Brandschutzmaßnahmen sind teilweise kostentechnisch sehr umfangreich und würden sich deshalb für eine Zwischennutzung nicht lohnen.

Einschätzungen von Innenstadtakteuren

Der BSG-Antrag empfahl auch, Stellungnahmen von Innenstadtakteuren zum Thema Zwischennutzungsagentur einzuholen. Ohne den Aufwand betreiben zu können, Ergebnisse mit statistischer Repräsentativität zu erarbeiten, wurden stichprobenartig Gespräche mit

Vertreter/-innen von Eigentümerseite, Maklern, Geschäftstreibenden und anderen Innenstadtakteuren geführt. Hieraus ergibt sich folgendes Stimmungsbild:

Eigentümer von Immobilien in der Celler Innenstadt zeigt sich in der Tendenz verhalten positiv gegenüber Zwischennutzungen. Der Wunsch nach ansprechenden Mieteinnahmen steht zwar im Vordergrund. Je nach individueller Interessenlage und „Leidensdruck“ sind Einzelne einer Zwischennutzung nicht abgeneigt. Allerdings sehen auch sie oft die rechtlichen Fragestellungen und besonders die Frage nach der Höhe der Miete als problematische Aspekte. In diesen Fragen müssten die Beteiligten voraussichtlich individuelle Absprachen treffen, was genau in den Räumlichkeiten wie genutzt wird, wer welche Kosten bezahlt und ob bzw. wenn eine Miete gezahlt werden soll, wie hoch diese sein muss.

Es wurden Gewerbevereine sowie Einzelhandelsvertreter befragt, unter anderem „Initiative Celle“ und „Celles Mitte“, sowie die Initiatorin der Aktion „Kunst-hier auch“. Die Einzelhandelsvertreter sind grundsätzlich sehr positiv gestimmt, wenn es darum geht, die Innenstadt vital zu erhalten und halten auch eine Zwischennutzungsagentur für ein  sinnvolles Mittel. Es kam auch der Hinweis, das Nutzerklientel nicht auf Kunst und Kulturschaffende zu beschränken, sondern auch einen Fokus auf junge Gründer und Start-ups zu legen, die Leerstände beleben können. Einzelne Gesprächsteilnehmer/-innen haben angeboten, ihre Erfahrungen und Kontakte in Bezug auf die Innenstadt mit einfließen zu lassen und in anderer Weise mitzuwirken.

Einzelne befragte in der Innenstadt aktive Makler zeigen sich verhalten positiv. Oft würde es tatsächlich an rechtlichen Fragestellungen, mit denen die Eigentümer konfrontiert werden, scheitern und daran, welche Partei welche Kosten übernehmen soll. Weiterhin wird angeführt, dass durch die Zwischennutzung zwar die Leerstände temporär bespielt würden, das eigentliche Problem aber, dass zur Zeit weniger langfristige Mieter kommen, nicht gelöst wird.

Fazit

Aufgrund der aktuellen Haushaltssituation ist die Stadt Celle bis auf Weiteres nicht in der Lage, eine derartige, für eine Kommune freiwillige Aufgabe finanziell und organisatorisch abzubilden.

Die Verwaltung würde daher eine private Initiative, die sich mit den Aufgaben einer Zwischennutzung beschäftigt, befürworten und im Rahmen ihrer Möglichkeiten unterstützen beim Aufbau und beim Betrieb unterstützen.

Während der Recherche wurde deutlich, dass einige Akteure Interesse hätten, bei einer solchen Agentur ihr Wissen mit einzubringen. Von der „Agentur für kreative Zwischennutzung“ aus Hannover gab es bereits ein Angebot für ein Gespräch, in dem Fragen und Erfahrungen ausgetauscht werden könnten. Außerdem bietet sich eine Zusammenarbeit mit dem sich in der Gründung befindlichen Kreativnetzwerk „CelleCreativ“ an. Durch das Netzwerk wird ein reger Austausch innerhalb der Kreativ- und Kulturszene möglich. So könnten leicht Nutzer von Leerständen gewonnen werden und sich schnell kurzschließen. 

Sollte es zu einer privat organisierten Lösung kommen, müssen die Hemmnisse und Probleme, die einer Zwischennutzungsagentur im Wege stehen, beachtet und aufgearbeitet werden. Es muss ein Mustervertrag ausgearbeitet werden. Fragen in rechtlicher und finanzieller Hinsicht müssen geklärt werden. Akteure (Eigentümer, potenzielle kreative Nutzer, Vereinsmitglieder…) müssen identifiziert, informiert und zum Mitmachen bewegt werden.  Können diese Hemmnisse überwunden werden, ist das Konzept einer Zwischennutzungsagentur eine vielversprechende Chance, dem Leerstand in der Celler Innenstadt entgegenzuwirken.

Finanzielle Auswirkungen:

Keine

Auswirkung für Integration:

Keine