Beschlussvorlage - AN/0007/18-1

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt Celle beschließt:

a)      Die Belegung der Flächen im Gewerbegebiet Kolkwiesen (Anlage 2) wird zur Kenntnis genommen.

b)      Die Umwidmung der Flächen in Wohnbauland wird abgelehnt.

c)      Der Antrag wurde inhaltlich behandelt und ist formal erledigt.

d)      Die am 15.12.2006 durch den Rat gefassten Beschlüsse zur Einleitung der Aufstellung der 70. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Celle OT Wietzenbruch „Gewerbegebiet Kolkwiesen“ (BV/0354/06) und der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 118 der Stadt Celle „Gewerbegebiet Kolkwiesen“ (BV/0347/06) werden aufgehoben. Die mit den damaligen Aufstellungsbeschlüssen seinerzeit geplante Umwandlung des südlichen Gewerbegebietsabschnittes in ein Mischgebiet wird nicht weiterverfolgt.

Die noch nicht veräußerten Flächen im Gewerbegebiet Wietzenbruch werden entsprechend der aktuellen Nachfragesituation weiterhin als Gewerbegebiet vermarktet.

Sachverhalt:

Eine Übersicht über die bereits verkauften, die derzeit vorgemerkten und die noch freien Gewerbeflächen im Gewerbegebiet Wietzenbruch ist als Anlage 2 beigefügt. Der Karte kann entnommen werden, dass bereits in allen Abschnitten des Gewerbegebietes Grundstücke veräußert wurden. Der mittlere Abschnitt des Gewerbegebietes ist bis auf wenige Flächen bereits vermarktet, im südlichen Abschnitt wurden die ersten Grundstücke im Jahr 2017 verkauft. Seit mehreren Jahren hat sich im Gewerbegebiet Wietzenbruch ein positiver Trend hinsichtlich der Nachfragesituation abgezeichnet, allein im Jahr 2017 konnten 11 Grundstücke in diesem Gewerbegebiet verkauft werden. Im Jahr 2018 wurden bereits 2 weitere Gewerbegrundstücke veräußert, zudem wird derzeit der Verkauf einer größeren Fläche (ca. 1,4 ha) im südlichen Abschnitt des Gewerbegebietes vorbereitet. Darüber hinaus laufen weitere Verhandlungen mit Grundstücksinteressenten. Es besteht eine deutlich größere Nachfrage nach Gewerbeflächen in dieser Lage als dies noch vor einigen Jahren der Fall war. Von ca. 34,1 ha Gewerbeflächen sind bislang ca. 16 ha verkauft worden. Davon sind allerdings etwa 8,7 ha erst innerhalb der letzten 5 Jahre verkauft worden. Allein im Jahr 2017 konnten ca. 3 ha veräußert werden. Dies lässt die Prognose zu, dass auch zukünftig Gewerbeflächen im Gewerbegebiet Wietzenbruch nachgefragt werden und die Flächen zu diesem Zweck benötigt werden. Eine evtl. Umwandlung der Flächen in Wohnbauland ist vor diesem Hintergrund nicht zu befürworten. Auch eine im Jahr 2006 eingeleitete und seinerzeit nicht weiterverfolgte Planung, den südlichen Abschnitt des Gewerbegebietes in ein Mischgebiet umzuwandeln, entspricht nicht mehr der aktuellen Situation, da die Flächen im Hinblick auf die Nachfragesituation als Gewerbegebiet benötigt werden. Insbesondere kleinere und mittlere Unternehmen akzeptieren das Gewerbegebiet Wietzenbruch nunmehr als geeigneten Standort. Im Hinblick auf bereits angesiedelte Betriebe und aktuell laufende Verhandlungen ist es wichtig, dass die Flächen als Gewerbegebiet erhalten bleiben. Schon eine Ausweisung als Mischgebiet könnte dazu führen, dass Betriebe, die bereit sind, am Standort Wietzenbruch zu investieren, nicht mehr angesiedelt werden können, wenn sie nicht mischgebietsverträglich sind. Als im Jahr 2006 die Aufstellungsbeschlüsse zur Umwandlung des südlichen Abschnittes in ein Mischgebiet gefasst wurden, war die damalige Belegungs- und Nachfragesituation nicht mit der heutigen vergleichbar. Aus liegenschaftlicher Sicht ist es erforderlich, dass die noch nicht veräußerten Flächen im Gewerbegebiet Wietzenbruch weiterhin als Gewerbegebiet vermarktet werden können, da ansonsten nicht mehr angemessen auf den Bedarf ansiedlungswilliger Betriebe reagiert werden könnte.

Zur Klärung der Frage, inwieweit bislang nicht vermarktete Flächen im Gewerbegebiet Kolkwiesen / Wietzenbruch als Wohnbauland umgewidmet werden können, sind folgende Aspekte zu berücksichtigen:

Für den Bereich Gewerbegebiet Kolkwiesen besteht ein rechtskräftiger Bebauungsplan, nach dem in dem Gewerbegebiet abgesehen von betriebsbezogenem Wohnen eine allgemeine Wohnnutzung ausgeschlossen ist.

Um zu einer Zulässigkeit einer Wohnnutzung zu gelangen, müsste der Bebauungsplan geändert werden. Abgesehen davon, dass eine Wohnnutzung an dieser Stelle planerisch aus der Sicht der Stadtentwicklung nicht wünschenswert ist, müsste der Gesichtspunkt Lärm- und Emissionsschutz in einem entsprechenden Änderungsverfahren besondere Berücksichtigung finden.

Das hierzu erforderliche Schallgutachten müsste sich zudem auch mit dem Abwehranspruch der vorhandenen Gewerbebetriebe auseinandersetzen. Die Ansprüche gegenüber einer heranrückenden Wohnbebauung würden zu einem geeignet zu wählenden Abstand im Sinne des Grundsatzes von § 50 BImSchG, nach dem unverträgliche Nutzungen voneinander getrennt werden sollen (Trennungsgrundsatz), führen. Nach derzeitigem Vermarktungsstand im Gewerbegebiet (siehe Kartendarstellung), ist eine geeignete Anordnung hinzukommender Wohnbebauung als ausgeschlossen zu betrachten.

Zur im Jahr 2006 angedachten Umwandlung des südlichen Abschnittes des Gewerbegebietes in ein Mischgebiet (siehe Anlagen 3 – 6) ist Folgendes anzumerken:

Die zur Flächensituation im Gewerbegebiet „Kolkwiesen“ / Wietzenbruch vorgetragenen Informationen zeigen auf, dass eine wohnbauliche Entwicklung der südlichen Gewerbegebietsfläche überholt ist und städtebaulich als nicht geeignet angesehen wird. Aus der dort vorhandenen Gewerbenutzung ergeben sich zudem Abwehransprüche gegen eine heranrückende Wohnbebauung, die mit Blick auf den Trennungsgrundsatz nach § 50 BImSchG zu einer Unvereinbarkeit der heutigen gewerblichen Nutzung mit potentiell hinzutretender Wohnbebauung führen.

Die Wirtschaftsförderung legt Wert auf die durchgängige Verfügbarkeit von Gewerbeflächenangeboten im Stadtgebiet. Generell besteht in Celle eine Knappheit an gewerblich nutzbarem Bauland, sowohl was kommunales als auch privates Eigentum angeht. Insofern ist die Verfügbarkeit an Gewerbebauland im Gewerbegebiet Wietzenbruch essenziell, um im regionalen und überregionalen Standortwettbewerb gewerblichen Kunden Angebote unterbreiten zu können. Verfügbare Alternativstandorte größeren Flächenumfangs gibt es im Stadtgebiet derzeit nicht.

Gerade die letzten fünf Jahre haben gezeigt, dass das Gewerbegebiet Wietzenbruch hinsichtlich Lage, möglichen Flächenzuschnitten und Preiswürdigkeit immer wieder von Gewerbekunden als attraktiv empfunden und durch die Verwaltung erfolgreich vermarktet wird. Der Anteil frei verfügbarer, also nicht bereits verkaufter oder reservierter Flächen, hat markant abgenommen. Aufgrund derzeit weitestgehend fehlender Standortalternativen im Stadtgebiet Celle erwartet die Verwaltung, dass sich auch in naher Zukunft immer wieder Kunden für einen Standort in  Wietzenbruch entscheiden.

Unter Berücksichtigung der zuvor genannten stadtplanerischen Belange und Einschätzungen der Wirtschaftsförderung wird vorgeschlagen, die seinerzeit gefassten Aufstellungsbeschlüsse aufzuheben.

Finanzielle Auswirkungen: Keine

Auswirkung für Integration: Nein