Beschlussvorlage - BV/0407/17-1

Nachrichtlich an folgende(n) Ortsrat/Ortsräte gem. § 3 Abs. 5 Hauptsatzung:

Blumlage/Altstadt

Beschlussvorschlag:

Die Stellungnahmen, die zum Entwurf des Bebauungsplans Nr. 138 I. Teil der Stadt Celle „Allerinsel“ mit örtlichen Bauvorschriften sowie der zugehörigen Begründung vorgebracht wurden, werden mit folgendem Ergebnis geprüft:

Die Hinweise des Amtes für Regionale Landesentwicklung Lüneburg mit Schreiben vom 13.03.2017 werden zur Kenntnis genommen.

Die Hinweise der AVACON mit Schreiben vom 07.03. und 15.11.2017 werden zur Kenntnis genommen.

Den Stellungnahmen der Barilla Deutschland GmbH mit Schreiben vom 19.08.2016, vom 07.03.2017  und vom 07.12.2017 wird teilweise entsprochen.

Den Stellungnahmen des Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland e.V. (BUND), KG Celle mit Schreiben vom 13.11.2013 und vom 06.12.2017 wird teilweise entsprochen.

Die Hinweise der Celle-Uelzen Netz GmbH mit Schreiben vom 31.10.2013, vom 22.08.2016 und vom 23.02.2017 werden zur Kenntnis genommen.

Der Stellungnahme der Conmetall/ Conpac vertreten durch CMS Anwälte Köln mit Schreiben vom 14.03.2017 wird nicht entsprochen.

Die Hinweise der Deutschen Bahn, DB Immobilien – Region Nord mit Schreiben vom 02.08.2016 und vom 14.03.2017 werden zur Kenntnis genommen.

Die Hinweise der Freiwilligen Feuerwehr mit Schreiben vom 24.10.2013 und vom 26.02.2017 werden zur Kenntnis genommen.

Die Hinweise der Handwerkskammer Braunschweig-Lüneburg-Stade vom 28.10.2013, vom 08.08.2016, vom 27.03.2017 und vom 20.11.2017 werden zur Kenntnis genommen.

Die Hinweise der IHK Lüneburg-Wolfsburg mit Schreiben vom 22.11.2013 werden zur Kenntnis genommen.

Die Hinweise des Landesamtes für Bergbau, Energie und Geologie (LBEG) Hannover mit Schreiben vom 30.10.2013 werden zur Kenntnis genommen.

Die Hinweise der LEA Gesellschaft für Landeseisenbahnaufsicht mbH mit Schreiben vom 31.10.2013 werden zur Kenntnis genommen.

Die Hinweise der LGLN, RD Hannover Kampfmittelbeseitigungsdienst mit Schreiben vom 15.10.2013 und vom 05.07.2016 werden zur Kenntnis genommen. 

Der Stellungnahme der Landesforsten (LwK) Niedersachsen Forstamt Südostheide mit Schreiben ohne Datum wird teilweise entsprochen.

Den Stellungnahmen des Landkreis Celle, Amt für Wirtschaftsförderung, Bauen und Kreisentwicklung mit Schreiben vom 05.11.2013, vom 22.8.2016, vom 14.03.2017 und vom 07.12.2017 wird teilweise entsprochen.

Der Hinweis der Landwirtschaftskammer Niedersachsen, Forstamt Südostheide, GSt. Celle mit Schreiben vom 02.08.2016 und vom 08.03.2017 wird zur Kenntnis genommen.

Der Hinweis der Niedersächsischen Landesforsten, Forstamt Fuhrberg mit Schreiben vom 30.09.2013 und vom 17.08.2016 wird zur Kenntnis genommen.

Die Hinweise der Niedersächsischen Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr, GB Verden mit Schreiben vom 30.10.2013, vom 22.08.2016 und vom 09.03.2017 werden zur Kenntnis genommen.

Die Hinweise der NLWKN Betriebsstelle Verden mit Schreiben vom 07.03.2013, vom 11.08.2016 und vom 02.03.2017 werden zur Kenntnis genommen.

Die Hinweise des Niedersächsischen Ministeriums für Soziales, Frauen, Familie, Gesundheit und Integration, Regierungsvertretung Lüneburg mit Schreiben vom 20.11.2013 werden zur Kenntnis genommen.

Die Hinweise des Zweckverbandes Abfallwirtschaft Celle (ZAC) mit Schreiben vom 01.11.202013, vom 05.08.2016 und vom 02.03.2017 werden zur Kenntnis genommen.

Die Hinweise des staatlichen Gewerbeaufsichtsamtes Celle mit Schreiben vom 28.10.2013, vom 15.08.2016 und vom 03.03.2017 werden zur Kenntnis genommen.

Die Hinweise der Osthannoverschen Eisenbahngesellschaft (OHE) mit Schreiben vom 11.07.2016 und vom 21.02.2017 werden zur Kenntnis genommen.

Die Hinweise des Wasserstraßen- und Schifffahrtsamtes Verden, Sachbereich 3 mit Schreiben vom 05.11.2013, vom 28.02.2017 und vom 22.11.2017 werden zur Kenntnis genommen.

Der Bebauungsplan Nr. 138 I. Teil der Stadt Celle „Allerinsel“ mit örtlichen Bauvorschriften wird als Satzung gemäß § 10 Abs. 1 BauGB (Baugesetzbuch) sowie die zugehörige Begründung beschlossen.

Sachverhalt:

Lage des Plangebietes:Ortsteil Blumlage/Altstadt,

zwischen Hafenstraße und Mühlenaller

Entfernung zum Stadtzentrum:500 m

Größe des Plangebietes:ca. 7,2 ha

geplante Nutzungen:Wohnen, Freizeit, Vereine und Dienstleistungen

Im Jahr 2004 wurde ein Einleitungsbeschluss für die Aufstellung eines Bebauungsplans „Allerinsel“ gefasst. Zu diesem Zeitpunkt umfasste das Plangebiet die gesamte Allerinsel. Im Zuge der Erarbeitung des Rahmenplans „Allerinsel“ zusammen mit dem Büro Pesch und Partner/ Stadtplaner und Architekten, hat sich für die weitere Umsetzung ein Vorgehen in Bauabschnitten ergeben. Hierbei soll zunächst der Bereich zwischen Hafenstraße und Mühlenaller entwickelt werden. Weitere Abschnitte sollen später folgen. Für die Bauleitplanung ergibt sich hieraus ein geänderter und besser geeigneter Zuschnitt des Geltungsbereiches. Das Planverfahren ist deshalb unter dem Titel: Bebauungsplan Nr. 138 I. Teil der Stadt Celle „Allerinsel“ fortgeführt worden.

Dieser Bebauungsplan dient der unmittelbaren Umsetzung der im Rahmenplan Allerinsel von 2009/10 erarbeiteten und am 10.06.2010 durch den Rat der Stadt Celle beschlossenen Sanierungsziele. Durch den Beschluss des Rahmenplans als städtebauliches Konzept im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, werden dessen Ziele für die weitere Planung und Umsetzung verbindlich. Das Gebiet Allerinsel welches in der Programmkomponente „Stadtumbau West“ als Sanierungsgebiet festgelegt wurde, ist nach den festgelegten Zielen weiterzuentwickeln. Das bedeutet an dieser Stelle den Umbau von ehemals gewerblich genutzten und heute überwiegend brachliegenden Flächen zu einem gemischten urbanen Quartier, dessen 1. Bauabschnitt eine Mischung aus Wohnnutzung, Freizeit, Vereinen und Dienstleistungen vorsieht. Weil die städtebauliche Situation nach § 1 Abs. 3 BauGB die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Umsetzung der Sanierungsziele erforderlich macht, wurde das entsprechende Bauleitplanverfahren durchgeführt.

Für die weitere Umsetzung des Rahmenplans Allerinsel war auch die Verwirklichung des Hochwasserschutzes als Grundlage für die Wiedernutzbarmachung und Weiterentwicklung als städtischem Quartier erforderlich. Die Maßnahmen des Hochwasserschutzes fußen auf dem Planfeststellungsbeschluss „Hochwasserschutzmaßnahmen in der Region Celle, 3. Planfeststellungsabschnitt Bereich Allerinsel“ vom 02.12.2013 und sind nunmehr für den Bereich der Allerinsel umgesetzt.

Im Zuge der Entwicklung im Umfeld der Allerinsel wurde die Erneuerung der Umfassungsbauwerke des Hafens im Kontext mit der künftigen Entwicklung vorgenommen. Die Erneuerung war erforderlich, weil die Hafenmauern einen dringenden Sanierungsbedarf aufwiesen und für die weitere Entwicklung eine gesicherte Erschließungsvoraussetzung geschaffen werden musste.

Mit der Durchführung des Investorenwettbewerbes hat die künftige bauliche Entwicklung des Hafenumfeldes eine weitere Konkretisierung erfahren. Der Bebauungsplan, der im Wettbewerb eine Leitlinie für die Entwürfe darstellte, wird nun als Angebotsbebauungsplan weitergeführt. Gegebenenfalls erforderliche Regelungen hinsichtlich der weiteren Ausgestaltung der Projekte und die Bindung der Investoren an die Wettbewerbsergebnisse als Grundlage für die Investitionsumsetzung werden im Rahmen eines Städtebaulichen Vertrages oder ggf. in den jeweiligen Grundstückskaufverträgen getroffen. 

Im Rahmen der Stellungnahmeauswertung aus der erneuten öffentlichen Auslegung und in den fortschreitenden Gesprächen mit den Investoren der Lose 1-3 haben sich am Entwurf des Bebauungsplans Änderungen ergeben, die seine erneute Auslegung erforderlich machten. Insbesondere der Umgang mit gewerblichen Schallimmissionen wurde im geänderten Bebauungsplanentwurf konkretisiert. Im Zuge der der Änderung des Baugesetzbuches, hat der Bundesgesetzgeber eine neue Gebietskategorie „Urbanes Gebiet“ in die Baunutzungsverordnung eingeführt. Diese neue Kategorie bildet in besserer Weise die städtebauliche Grundkonzeption für die geplante Bebauung und die angestrebte Nutzungsmischung ab. Darüber hinaus ist das gegenüber dem herkömmlichen Mischgebiet geänderte bzw. verringerte Lärmschutzniveau dazu geeignet potentielle Konflikte zu vermeiden.

Insgesamt wurden mit dem Schallgutachten der GTA alle unterschiedlichen Lärmarten betrachtet, welche auf der Allerinsel zum Tragen kommen. Dabei spielten sowohl der Freizeitlärm insbesondere seitens des Schützenfestes, der Verkehrslärm seitens der Hafenstraße und der Eisenbahntrasse und gewerblich bedingte Schallemissionen eine gewichtige Rolle. Insbesondere die gewerblichen Schallemissionen verdienen hierbei eine tiefergehende Betrachtung.

Im Zuge der ursprünglichen Rahmenplanung, in der die ansässigen Gewerbebetriebe explizit informiert und beteiligt wurden, konnte von einem Interesse sowohl von Conmetall/ Conpac als auch Barilla ausgegangen werden, die gewerbliche Nutzung auf der Allerinsel (zumindest weitgehend) aufzugeben und die Tätigkeiten am jeweils weiteren Betriebsstandort in Celle zu konzentrieren. Entsprechende Verlagerungs- bzw. Nachnutzungsuntersuchungen, die im Einvernehmen mit den jeweiligen Betrieben durchgeführt wurden, belegen dies.

Veränderungen im Würth-Konzern, zum dem auch Conmetall/ Conpac gehören, haben dazu geführt, dass einer Verlagerung bzw. Aufgabe des Standortes Allerinsel seitens des Konzerns kurzfristig nicht mehr in Betracht gezogen wird. Die von Barilla bislang als möglich betrachtete Aufgabe des Speichergebäudes wird aufgrund hoher Kosten für eine alternative Lagerung von Spezialgetreidemischungen als zumindest kurzfristig nicht umsetzbar angesehen. Die Stadt Celle anerkennt die Notwendigkeit des Gewerbebetriebes die Nutzung des Speichergebäudes fortzusetzen, erhält aber gleichzeitig das Sanierungsziel, eine Verlagerung der Speichernutzung in Abstimmung mit Barilla durchzuführen, aufrecht. Spätestens mit Eintritt dieser Veränderungen im Gesamtkonzept der Allerinsel, sind die vorhandenen Gewerbebetriebe hinsichtlich ihrer Emissionen als Bestand zu berücksichtigen. Zuvor musste nur von einer Übergangszeit ausgegangen werden in der die genannten Betriebe für entsprechende Immissionen bei vorhandenen, wie hinzukommenden Wohnnutzungen führen bzw. noch führen würden.

Zur Einschätzung welches Konfliktpotential tatsächlich besteht, kann in der bereits seit Jahrzehnten bestehenden Gemengelage angeführt werden, dass die lärmtechnischen Anforderungen, denen sich die neuhinzukommende Wohnbebauung stellen muss, bereits durch die Berücksichtigung des Freizeitlärm sowie des Straßen- und Eisenbahnlärms sehr hoch sind. Die Belastungen durch diese Lärmart sind in der vorliegenden höher als durch die auftretenden gewerblichen Schallimmissionen. Mit der Festlegung der Lärmpegelbereiche im Zuge dieses Bebauungsplans werden diese hohen Anforderungen für die künftige Wohnbebauung zwingend festgesetzt, wobei die Ausgestaltung der konkreten architektonischen Maßnahmen im Zuge der Bauantragstellung nachgewiesen werden muss. In Betracht kommen hierbei unter anderem sogenannte „Hamburger oder Hafencity-Fenster“ oder ggf. auch Festverglasungen nebst weiteren begleitenden Elementen (z.B. Prallscheiben oder der Einsatz von absorbierenden Materialien.) Die benannten Maßnahmen sorgen zugleich dafür, dass auch Konflikte der Wohnbebauung mit der gewerblichen Nutzung im Bereich des Barilla-Speichers auf der östlichen und der Nutzung von Conmetall/ Conpac auf der westlichen Seite Allerinsel vermieden werden und eine Anlieferung in den Nachtzeiten unproblematisch bleibt. Die in diesem Zusammenhang zuvor erwähnten Hamburger Fenster werden bereits erfolgreich in der Hansestadt Hamburg eingesetzt, um Lärmkonflikte zwischen Wohnnutzungen in der Hafencity und dem Betrieb des Hamburger Hafens zu lösen. Durch die bisher funktionierende Bestandsituation in unmittelbarer Nachbarschaft, kann davon ausgegangen werden, dass sich die potentielle Konfliktsituation durch die neue aber weiter entfernte Wohnnutzung nicht verschärft. Um über das eigentliche Bebauungsplanverfahren hinaus eine Planungssicherheit für die Firma Barilla zu gewährleisten, werden begleitend weitere Vereinbarungen mit den Investoren im Rahmen der Grundstücksverhandlungen getroffen und durch die Eintragung von Baulasten und Grunddienstbarkeiten abgesichert.

Um den in der Stellungnahme seitens Barilla geäußerten Besorgnissen, dass der Betrieb des Speichers nicht hinreichend erhoben und berücksichtigt sei Rechnung zu tragen, hat inzwischen eine umfangreiche Nacherhebung und nochmalige Überprüfung der bisherigen Untersuchung stattgefunden. Mit großem technischem Aufwand wurden solche Teilschallquellen nacherhoben, für die unter üblichem Aufwand nur fundierte Annahmen getroffen werden konnten. An Teilschallquellen, die auch mit einer Feuerwehrdrehleiter nicht erreichbar waren, wurde auf die Hilfe von Industriekletterern zurückgegriffen. Im Ergebnis haben sich durch die Nacherhebung niedrigere Lärmpegel im gesamten Untersuchungsgebiet ergeben als dies zunächst angenommen wurde. Die in der letzten Stellungnahme seitens des Speichereigentümers geäußerte Befürchtung, dass der Betrieb des Speichers möglicherweise viel lauter sei, konnte damit ausgeräumt werden.

Mit Blick auf die Entwicklung des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan eröffnet sich mit der Anwendung der neuen Gebietskategorie „Urbanes Gebiet“ zugleich die Möglichkeit, den BPlan Nr. 138 1. Teil „Allerinsel“ aus den bereits bestehenden Flächennutzungsplandarstellungen heraus zu entwickeln. Damit wird die Änderung des Flächennutzungsplans im Parallelverfahren nicht mehr erforderlich.

Verfahren:

Der Rat der Stadt Celle hat in seiner Sitzung vom 10.12.2004 die Einleitung des Verfahrens zur 64. Änderung des Flächennutzungsplans der Stadt Celle „Allerinsel“ beschlossen. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte mit Bekanntmachung vom 21.09.2013 in der Frist vom 01.10.2013 bis zum 25.10.2013. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und anderer Träger öffentlicher Belange erfolgte mit Anschreiben vom 10.10.2013 (Datum des Absendens der Stellungnahmeaufforderung) bis zum 08.11.2013.

Der Verwaltungsausschuss der Stadt Celle hat in seiner Sitzung vom 07.02.2012 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 138 I. Teil „Allerinsel“ beschlossen. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte mit Bekanntmachung vom 21.09.2013 in der Frist vom 01.10.2013 bis zum 25.10.2013. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und anderer Träger öffentlicher Belange erfolgte mit Anschreiben vom 10.10.2013 (Datum des Absendens der Stellungnahmeaufforderung) bis zum 08.11.2013.

Die erneute Öffentliche Auslegung hat in der Zeit vom 07.11. bis zum 07.12.2017 stattgefunden. Die in deren Rahmen sowie im Rahmen der Beteiligung der Träger Öffentlicher Belange eingegangen relevanten Stellungnahmen einschließlich der relevanten Stellungnahmen aus den vorangegangenen Auslegungen werden in der anliegenden Auswertungstabelle aufgeführt. Die Abwägung und die entsprechenden Beschlussvorschläge gehen ebenfalls aus der Tabelle hervor.

Der Ortsrat Blumlage/Altstadt wurde in seiner Sitzung am 29.03.2017 gemäß § 94 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 NKomVG bezügliche dieses Bebauungsplans angehört.

Finanzielle Auswirkungen:

Die Kosten für die Planaufstellung sind im Rahmen des Sanierungsansatzes als Gesamtmaßnahme enthalten und damit bereits im Haushalt berücksichtigt. Maßnahmen, die durch die vorgelegte Planung vorbereitet werden, werden durch diese nicht originär ausgelöst. Kosten für Erschließungsmaßnahmen sind ebenfalls im Rahmen der Gesamtmaßnahme berücksichtigt.

Auswirkung für Integration: Nein