Beschlussvorlage - BV/0225/20

Beschlussvorschlag:

Für den Verkauf von Grundstücken im neuen Gewerbegebiet „Auf der Grafft“ sind kaufvertraglich folgende Regelungen zu treffen.

1. Kaufpreis

1. Der Kaufpreis beträgt 25 €/ m².

2. Erschließungskosten und kommunale Abgaben sind im Kaufpreis nicht enthalten und werden über einen Ablösungsvertrag geregelt. Die Ablösebeträge belaufen sich auf 29,63 € / m² zuzüglich 3.500,00 € für den Schmutzwasserkontrollschacht.

3. Die Kosten des Grundstückskaufvertrages und seiner Durchführung, die Vermessungskosten (einschließlich Abmarkung) sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.

2. Abwicklung

1. Im Grundstückskaufvertrag wird eine Bauverpflichtung innerhalb von 2 Jahren ab Vertragsabschluss geregelt, die in begründeten Fällen auf Antrag des Käufers von der Verwaltung verlängert werden kann. 

2. Eine Weiterveräußerung, Teilung, Vermietung oder Verpachtung des jeweiligen Gewerbegrundstücks innerhalb von 5 Jahren ab Kaufvertragsabschluss ist nur nach Zustimmung der Stadt Celle zulässig. Diese Vereinbarung wird grundbuchlich gesichert. Ein Vorrang für Finanzierungszwecke kann dabei eingeräumt werden.

3. Bei Bedarf ist die Stadt Celle dem Käufer bei der Finanzierung dahingehend behilflich, dass sie einer Belastung des Kaufgrundstücks mit Grundschulden bereits vor der Eigentumsumschreibung zustimmt und dabei ihre eigenen Rechte wahrt.

3. Auswahl der Käufer

Mit Blick auf eine zwingend erforderliche Differenzierung der Branchen und die Lage und Bedeutung des Gewerbegebietes im Stadtgebiet sind nachstehende Ansiedlungen besonders erwünscht:

1. Unternehmen, die ihren Sitz erstmalig in Celle nehmen.
2. Unternehmen, die sich entscheiden, ihren Hauptsitz in Celle zu errichten.
3. Unternehmen, die den Branchenmix in Celle diversifizieren
4. Unternehmen aus zukunftsorientierten Geschäftsfeldern und Technologiebereichen
5. Unternehmen, die Wertschöpfungsketten vorhandener Branchen differenzieren und in besonderem Maße ergänzen.

Auch wenn ein klarer Fokus auf der Neuansiedlung von Unternehmen liegt, sind auch bisher in Celle ansässige Unternehmen am Standort erwünscht. Dies gilt insbesondere für

1. Unternehmen, die ihren Sitz bereits in Celle haben, aber einen spezifischen Erweiterungsbedarf am Altstandort nicht oder nur unter erheblichem Aufwand lösen könnten. Besonders erwünscht wäre dabei das Vorhandensein eines Nachnutzungskonzeptes für den Altstandort.
2. Unternehmen, die eine bedeutsame Anzahl neuer Vollzeitarbeitsplätze in Celle schaffen.

Nicht im Fokus der Ansiedlung stehen

1. Unternehmen, die Bodenbevorratung betreiben wollen,
2. Unternehmen, die Einzelhandel betreiben wollen,
3. Unternehmen, die Fahrzeughandel oder autoaffine Dienstleistungen als Kerngeschäft verfolgen. Eine Ausnahme bilden besonders hochwertige Angebote,
4. Unternehmen der Systemgastronomie.
5. Unternehmen der vor Ort angebotenen Sport- und Freizeitbranche

Bei der Auswahl von Käufern ist die Stadt Celle grundsätzlich frei, ein Rechtsanspruch auf den Abschluss eines Verkaufs besteht nicht. Im Rahmen der Ansiedlungsverhandlungen bewertet die Wirtschaftsförderung das Erfülltsein der o. a. Kriterien.

In der Vorlage für die Beschlussgremien werden die entscheidungsleitenden Überlegungen und ggf. Gründe für ein Abweichen von den o.a. Kriterien im Einzelfall dargestellt. Die Schlussentscheidung über einen Verkauf treffen – je nach Grundstückswert – Verwaltungsausschuss oder Rat. 

Sachverhalt:

Auswahl der Unternehmen

Im Herbst 2020 geht die Verwaltung mit der Vermarktung des neuen Gewerbegebietes „Auf der Grafft“ in Westercelle an den Start. Es ist das Filetstück Celles im Bereich der Gewerbeflächen. Es zeichnet sich durch eine aus Celler Perspektive hervorragende Verkehrslage an einem Knotenpunkt der B 3 mit direkter Verbindung nach Hannover und seinem Umland sowie ähnlich guter Erreichbarkeit des Raumes Braunschweig aus. Das Gewerbegebiet ist für den Ausbau hochleistungsfähiger Breitbandanbindungen vorbereitet.

Grundsätzlich ist die Verwaltung interessiert, jedes Unternehmen, das seinen Standort in Celle gründen möchte, im Stadtgebiet aufzunehmen. Da es sich bei dem neuen Gewerbegebiet um ein Produkt in exzellenter Lage handelt, prädestiniert das Gelände für die Ansiedlung von innovativen und zukunftsorientierten Branchen sowie wissensbasiertem Gewerbe (z.B. Entwicklung, Prototypenfertigung, Kleinserienproduktion).

Darüber hinaus zeigt sich im bestehenden Branchenmix ein eine sehr deutliche Ausprägung im erdöl- und erdgasnahen Segment. In den letzten fünf Jahren hat sich dies bei den Gewerbesteuererträgen mehrfach negativ ausgewirkt. Es ist daher Ziel der Verwaltung, die im Stadtgebiet vorhandenen Branchen weiter als bisher zu differenzieren und damit die Abhängigkeit von einem Branchensegment zu reduzieren.

Ergänzend ist es Ziel der Verwaltung, neue Unternehmen und Arbeitsplätze in Celle anzusiedeln. Aus Unternehmersicht ist es unbestritten wünschenswert, einen alten Standort aufzugeben und in ein neues, attraktives Gewerbegebiet umzusiedeln. Gleichwohl liegen in der Neuansiedlung von Unternehmen Chancen für Arbeitsplätze und neue Branchen, die Einzelinteressen vorgehen müssen. Die Verwaltung verkennt nicht, dass es zwingende Notwendigkeiten für einen Umzug innerhalb des Stadtgebietes geben kann und kommt diesem im Rahmen des Kriterienkataloges entgegen.

Vermarktung der Flächen

Vor dem Verkauf steht die Platzierung der Flächen am Markt: Für die entsprechende Kommunikation ist die Bildung eines klaren Standortprofils unabdingbar. Dies ermöglicht die realistische Einschätzung des Ansiedlungspotenzials, für das es die passenden Nachfrager zu finden gilt. Ein klares und kluges Standortprofil bietet die Chance für Anziehungskraft bis weit in das regionale Umfeld hinein.

Bei der Vermarktung und der Ansprache von Interessenten ist Netzwerkarbeit die wichtigste Ebene der Kommunikation. Positive Statements von hier ansässigen Unternehmerinnen und Unternehmern und die Wahrnehmung der Stadt Celle als wirtschaftsfreundliche Kommune sind durch nichts zu ersetzen. Die Wirtschaftsförderung wird die Vermarktung in einem mehrstufigen Prozess betreiben. Die Erstellung eines kompakten Exposés in gedruckter und digitaler Form bildet die Grundlage für die Ansprache von potentiellen Ansiedlungsunternehmen und stellt den ersten Schritt der Maßnahmen dar.

Auf der lokalen Ebene wirkt bereits die seit Jahren stattfindende informelle Kommunikation zum neuen Gewerbegebiet. Es haben bereits etwa 60 Unternehmen erste Interessenbekundungen gezeigt. Alle diesbezüglichen Interessenten werden mit den o.a. Vergabekriterien abgeglichen und einer Auswahlentscheidung zugeführt.

Für die Vermarktung in der näheren Region – in einem Radius bis 50 km – werden Unternehmen angesprochen, die mit fortschrittlichen Technologien arbeiten und/oder Zukunftsthemen besetzen. Die Ansprache von Unternehmen aus dem Bereich Forschung und Entwicklung und der Einbezug regionaler Projektentwickler rundet diesen Schritt ab. Für Interessenten aus der Region sind dabei erfahrungsgemäß die weichen Standortfaktoren wie das Image der Stadt, die Lebensqualität, das Kultur- und Bildungsangebot und die unternehmerischen Kontakte von hoher Wichtigkeit. Diese werden in der Ansprache ebenfalls kommuniziert.

Flankiert werden die vorgenannten Ansprachen durch einen überregionalen Fokus bis 200 km. Auch hier haben sich in der jüngeren Vergangenheit einzelne Ansiedlungserfolge erzielen lassen.

Die einschlägigen Onlinevermarktungsplattformen werden ergänzend genutzt. Insbesondere in der frühen Phase einer Standortsuche nutzt die Mehrzahl der Unternehmen (auch) die Onlinerecherche als erste Informationsquelle. Eine attraktive Präsentation, mit den richtigen Argumenten für die anvisierten Zielgruppen wird dabei gewährleistet. Nutzbar gemacht werden nicht nur die gemeinhin bekannten Plattformen, sondern auch weniger breit bekannte Angebote für Gewerbestandorte, wie z.B. komsis.de. Auch hier steht eine optimale Darstellung und zielgruppen­gerechte Ausformulierung im Vordergrund.

Kaufpreis

Für den reinen Kaufpreis wird ein Betrag von 25 €/m² vorgeschlagen. Hinzu kommen die Erschließungsbeiträge in Höhe von 29,63 €/m², die gesondert abgerechnet werden. Es ergibt sich dann ein Endverkaufspreis von 54,63 €/m² sowie einmalig Kosten für einen Schmutzwasserkontrollschacht pro Grundstück, der mit 3.500 € veranschlagt wird.

Ein Preis von 54,63 €/m² ordnet sich angemessen in ein bestehendes Preisgefälle bei der Vermarktung von Gewerbegebieten im Nordostkorridor Hannovers über dessen „Speckgürtel“ hinweg in den ländlichen Raum der Südheide ein. So werden beispielsweise in folgenden Kommunen aktuell folgende Preise verlangt:

• Isernhagen nördlich Altwarmbüchener See 140 €/m²,
• Isernhagen Kirchhorst 90 €/m²,
• Burgdorf Nordwest 55,43 €/m² ohne Erschließungskosten,
• SG Wathlingen 15,50 – 35,50 €,
• SG Flotwedel 22 – 27 €/m²,
• Hambühren 20 – 30 €/m².

Eine Vergleichbarkeit ist allerdings etwas eingeschränkt, da die Gewerbegebiete teils länger am Markt sind und seinerzeit die Erschließungskosten als Preisanteil deutlich geringer waren. Gleichwohl kann und sollte Celle mit dem geforderten Preis selbstbewusst auftreten. Für Interessenten aus Ballungsregionen ist auch ein Preis von rd. 60 €/m² eher im unteren Segment angesiedelt.

Bei einem Preis von 54,63 €/m² würde Celle nach vollständiger Vermarktung der insgesamt 136.334 m² Gewerbeflächen im neuen Gewerbegebiet nach Abzug der Grunderwerbskosten, der Kampfmitteluntersuchung, der Sonderung und der Erschließung einen rechnerischen Überschuss vor Abzug eigener Personalaufwendungen von rd. 2,35 Mio. € erzielen.