Beschlussvorlage - BV/0239/21

Beschlussvorschlag:

Die Verwaltung entwickelt das bisherige Verfahren bei gewerblichen Grundstücksverkäufen wie folgt weiter:

1. Mit Kaufinteressenten können bereits vor Einholung eines Verkaufsbeschlusses durch die politischen Gremien der Stadt Celle notarielle Vereinbarungen (Kaufvertrag unter Vorbehalt eines positiven Ratsbeschlusses, Kaufangebot) getroffen werden.

Dieses Verfahren kommt in Fällen zur Anwendung,

1. bei denen zuvor vom Rat beschlossene Vergabekriterien eingehalten werden (vgl. BV/0225/20 für das GE Auf der Grafft),
2. bei denen das dazu veräußerte Grundstück keine besondere Größenrelevanz innerhalb des zu vermarktenden Flächengebietes hat (= Grundstück unterhalb einer Flächengröße von 7.500 m²).

In Fallkonstellationen, in denen diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, wird – wie bisher – ein vorheriges Votum eingeholt.

2. Diese notariellen Vereinbarungen werden im Nachhinein durch die politischen Gremien der Stadt Celle bestätigt.

3. Wenn die oben genannten Vereinbarungen nicht durch Beschluss bestätigt werden können, werden dem Unternehmen die für die Kauf-Vereinbarung entstandenen notariellen Aufwendungen erstattet.

Sachverhalt:

Es ist grundsätzliches Ziel der Verwaltung, etablierte Arbeitsprozesse kundenorientiert bezüglich der Schnelligkeit und Qualität der Ergebnisse zu hinterfragen und die eigenen Ressourcen effizient einzusetzen. Die Erfahrungen aus der Praxis haben zu Erkenntnissen geführt, die Arbeitsprozesse unter folgenden Leitgedanken weiterzuentwickeln:

• Die Verwaltung entwickelt ein transparentes Verfahren, das für alle Beteiligten schnell zu verbindlichen Ergebnissen führt.
• Den Kaufinteressenten wird frühzeitig klar, ob das Vorhaben auf der beabsichtigen Lage/Fläche überhaupt realisiert werden kann.
• Die Kaufinteressenten müssen nicht mehr bis zu den nächsten Gremiensitzungen warten und können erst danach handeln.

Im bisherigen Vorgehen haben potentielle Käufer ihr Interesse formlos an die Verwaltung adressiert. In Gesprächen mit den Fachdiensten Liegenschaften und Wirtschaftsförderung wurden sodann Möglichkeiten gesucht, dem Kaufwunsch zu entsprechen. Soweit Vergabekriterien vorhanden waren, wurden diese zur Anwendung gebracht. Im weiteren Verfahren wurde dann die Beschlussvorlage für die Gremien entworfen. Nach der Sitzung wurde die Beschlusslage den Kaufinteressenten mitgeteilt.

Die Kaufinteressenten konnten im Anschluss frei entscheiden, ob es zu einem Vertragsabschluss kommen sollte. In etlichen Fällen wurde erst in dieser Phase mit einer vertiefenden Prüfung der Bebaubarkeit oder der Finanzierbarkeit des Vorhabens begonnen. In Einzelfällen konnte ein Vertragsschluss trotz positiver Beschlusslage nicht realisiert werden.

In den letzten Monaten haben sich darüber hinaus folgende Bedürfnisse als prägnant dargestellt:

• Unternehmen möchten nach einer Machbarkeitsbeurteilung und Bewertung ihres Ansiedlungsvorhabens durch die Verwaltung eine schnellere Zusage des Grundstücksankaufs, als dies durch bisherige Taktung des maximal viermal jährlich tagenden zuständigen Fachausschusses mit der Vorbereitung einer politischen Entscheidung möglich ist. Der Handlungsdruck der Unternehmen hat insbesondere durch die signifikante Verteuerung von Baupreisen und Verknappung von Baumaterialien erheblich zugenommen. Dies wurde der Verwaltung in Gesprächen mit Kunden immer wieder signalisiert.
• Die Verwaltung strebt ein deutlich höheres Maß an Verbindlichkeit bei der Realisierung von Kaufabschlüssen an. Dies erscheint gerade für das Gewerbegebiet „Auf der Grafft“ besonders erstrebenswert. Denn es zeichnet sich ab, dass die Flächenverfügbarkeit dort ein knappes Gut sein wird.
   

Beide Interessen lassen sich aus Sicht der Verwaltung durch den im Folgenden beschriebenen Prozessablauf gut harmonisieren.

1. Die Kaufinteressenten treten an die Verwaltung mit einem Kaufwunsch heran. Innerhalb einer kurzen Frist wird durch den Fachdienst Wirtschaftsförderung das Einfügen des Kaufwunsches in vorhandene Vergabekriterien bewertet.

2. Ist diese Bewertung positiv, wird den Interessenten die nachgefragte Fläche für einen begrenzten Zeitraum reserviert. In dieser Zeit, deren Dauer sich nach dem Vorhaben und dessen Komplexität richtet (Orientierungsrahmen: acht Wochen), treten die Kaufinteressenten in erste Planungen und Prüfungen ein. Ziel ist die Bewertung, ob das Vorhaben dem Grunde und der Finanzierung nach auf der gewünschten Fläche realisierbar ist. In dieser Phase festgestellte Sonderbelange werden durch die Verwaltung parallel geprüft.

3. Nach positivem Abschluss der vorgenannten Phase wird den Interessenten der Muster-Kaufvertrag mit verwaltungsüblichen und grundstücksbezogenen Regelungen an die Hand gegeben. Dieses Muster kann nur in begründeten Ausnahmefällen an Sonderwünsche der Interessenten angepasst werden. Auf dieser Basis entscheiden die Interessenten,

• ob der Vertrag auf dieser Grundlage beurkundet werden soll. Wesentlicher Bestandteil ist dabei die aufschiebende Bedingung, dass der Vertrag nur zur Durchführung kommt, wenn ein entsprechender Gremienbeschluss dies nachgelagert legitimiert.
   
• ob auf der Grundlage des Vertragsmusters seitens der Kaufinteressenten der Stadt Celle ein notarielles Kaufangebot unterbreitet wird. Dieses Angebot muss durch die Stadt Celle nach Fassung des Gremienbeschlusses (nur noch) angenommen werden.

4. Nach Gremienbeschluss werden die Kaufinteressenten zeitnah informiert, die vertraglichen Vereinbarungen kommen zur Ausführung.

Mit diesem Verfahren soll ausdrücklich nicht der Willensbildung der politischen Gremien vorgegriffen werden. Dies sichert die Beschränkung auf Vorhaben im Rahmen von Vergabekriterien und unterhalb einer bestimmten Flächengröße.

Es wird nicht verkannt, dass die Gremien auch vom Vorschlag der Verwaltung abweichend entscheiden können. Für diesen Fall sind Notarkosten auf Seite der Erwerbenden vergeblich entstanden. Die Gebühren halten sich in engen Grenzen. Bei einer Beurkundungssumme von z. B. 200.000 € ist mit Notarkosten von etwa 1.500 € zu rechnen. Im Sinne einer wirtschaftsfreundlichen Verwaltung würden diese Kosten durch die Stadt Celle übernommen. Nicht erstattet werden Eintragungs- und Gerichtskosten.

Das erste Gewerbegebiet, für das dieses Verfahren zur Anwendung käme, wäre das Gewerbegebiet „Auf der Grafft“ in Westercelle. Hier liegen klare Vergabekriterien vor. Für neu zu entwickelnde Gewerbegebiete würden entsprechende Kriterien analog zum Beschluss gebracht.

Für das Bestandsgebiet in Wietzenbruch würde das Verfahren dahingehend modifiziert zur Anwendung kommen, als sich die Interessentenauswahl an der bisherigen Praxis orientiert. In Zweifelsfällen wird ein vorgelagerter Beschluss eingeholt. Diese Modifikation scheint vertretbar, da die verfügbaren Flächen sich im unteren Preissegment bewegen und quantitativ zur Neige gehen.

Das geschilderte Verfahren ist in der Anlage grafisch dargestellt.