Beschlussvorlage - BV/0032/22

Nachrichtlich an folgenden Ortsrat gem. § 3 Abs. 5 Hauptsatzung:

Neuenhäusen

Beschlussvorschlag:

Die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 173 der Stadt Celle „Bereich zwischen Jägerstraße und östlicher Kirchstraße“ im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB wird beschlossen.

Sachverhalt:

Lage des Plangebietes:  Neuenhäusen

Entfernung zum Stadtzentrum: 0,9 km (Stadtkirche)

Größe des Plangebietes:  1,0 ha

Geplante Nutzung:   Wohnen, kirchliche Einrichtung

Die Stadt Celle verfolgt das Ziel, neue und attraktive Wohnbauflächen einerseits durch die Bereitstellung von Baugrundstücken in innerstädtischen Lagen und durch Nachverdichtung sowie andererseits durch Lagen am Stadtrand zu schaffen.

Das Plangebiet sieht einer grundsätzlichen städtebaulichen Neustrukturierung entgegen. Aufgrund geänderter Nutzungsanforderungen strebt die Neuapostolische Kirche (Jägerstraße 26A) eine räumliche Veränderung am Standort an. Im räumlichen Kontext dazu wurde zudem bereits vom alten Eigentümer des Grundstückes Jägerstraße 26B das Interesse an einer absehbaren Nutzungsaufgabe sowie einer städtebaulichen Neuorientierung seines Grundstückes an die Stadtverwaltung herangetragen. Inzwischen wurde das in Rede stehende Grundstück an einen Vorhabenträger veräußert. Das Plangebiet steht daher für eine städtebauliche Qualifizierung und Entwicklung zur Verfügung.

Das Plangebiet liegt innerhalb der Grenzen des Sanierungsgebietes Neuenhäusen. Dafür wurde ein städtebaulicher Rahmenplan als teilräumliche Fortschreibung des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes und räumliche Konzeption für Neuenhäusen erarbeitet. Darin wurde das Plangebiet einer vertieften städtebaulichen Betrachtung unterzogen. Im Ergebnis hat das Plangebiet das Potenzial dazu einen entscheidenden Entwicklungsimpuls für das gesamte Sanierungsgebiet zu geben, das Stadtbild sinnvoll weiterzuentwickeln und die städtebaulichen, gestalterischen und funktionalen Missstände zu beseitigen. Die bauliche Entwicklung des Plangebietes ist daher eine wichtige Einzelmaßnahme im städtebaulichen Rahmenplan. Die Aufstellung dieses Bebauungsplans dient ihrer bauleitplanerischen Vorbereitung.

Ziel für das Plangebiet ist die Entwicklung eines lebendigen und urbanen Stadtwohnquartiers. Das Konzept sieht dafür eine gemischte Nachbarschaft mit einem zentralen Nachbarschaftsplatz vor, um den sich Reihen- und Mehrfamilienhäuser anordnen. Die Gebäude sollen in der Regel eine Dreigeschossigkeit aufweisen. Der Eingang in das Quartier wird von der Jägerstraße durch den Neubau der Neuapostolischen Kirche mitsamt Vorplatz sowie einem gemischt genutzten Wohnungsneubau mit erdgeschossiger Gewerbenutzung markiert.

Das Grundstück wird verkehrlich über die Jägerstraße erschlossen. Der Zugang von der Kirchstraße dient vorwiegend dem Fußgänger- und Fahrradverkehr. Bei der Konkretisierung des städtebaulichen Konzeptes wird die Erschließung einzelner Stellplätze über diesen Zugang geprüft. Eine Durchfahrt für den motorisierten Individualverkehr ist in jedem Fall nicht vorgesehen, gleichwohl jedoch eine Durchwegung für den Fuß- und Radverkehr. Für den ruhenden Verkehr sind Gemeinschaftsstellplätze sowie zum Teil Stellplatzmöglichkeiten auf den Einzelgrundstücken vorgesehen.

Der Geltungsbereich umfasst eine ca. 0,97 ha große Fläche im Blockinnenbereich zwischen der Jägerstraße und der östlichen Kirchstraße. Derzeit befindet sich auf dem Gelände der Botan-Markt, Brillux und weitere gewerbliche Nutzungen sowie die Neuapostolische Kirche. Das Plangebiet weist derzeit städtebauliche, gestalterische und funktionale Missstände auf.

Aufgrund der zentralen Lage des Plangebietes innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils und der Größe des Plangebietes von ca. 0,97 ha soll die Aufstellung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB erfolgen. Die Zulassungsvoraussetzungen und Ausschlusskriterien für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens werden im weiteren Planverfahren geprüft. Wird der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt, wird u.a. von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB abgesehen.

Der Flächennutzungsplan der Stadt Celle stellt das Plangebiet als gemischte Baufläche dar. Die Änderung bzw. Berichtigung des Flächennutzungsplans ist voraussichtlich nicht erforderlich.

Die Anhörung des Ortsrates Neuenhäusen erfolgt gemäß § 94 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 NKomVG im Verlauf des Planverfahrens, spätestens nachdem das Verfahren zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 BauGB) abgeschlossen worden ist.

Finanzielle Auswirkungen: nein

Die Aufstellung des Bebauungsplans sowie die Planung und Durchführung der Erschließungsmaßnahmen erfolgt durch einen externen Vorhabenträger (Johann Bunte Bauunternehmung GmbH & Co. KG). Die entstehenden Kosten werden vom Vorhabenträger getragen. Vertraglich wird dies durch zwei zwischen der Stadt und dem Vorhabenträger zu schließende Verträge gesichert: einem städtebaulichen Vertrag (Planungskostenvertrag) und einem Erschließungsvertrag.

Auswirkung für Integration: nein

Klimaauswirkungen: ja

Es ist davon auszugehen, dass die Planung klimarelevante Auswirkungen im Vergleich zur Nullvariante hat und zusätzliche CO2-Äquivalente entstehen. Der städtebauliche Rahmenplan trifft bereits erste Aussagen zu den Themen Klimawandel und Klimaanpassung. Demgemäß soll die Bebauung zeitgemäße Standards hinsichtlich einer Dachbegrünung und des Regenwassermanagements vorweisen. Zu diesem Zweck wird die Festsetzung von Gründächern und von unbebauten Freiflächen im Laufe des Verfahrens geprüft. Diese Bereiche können sich als Lebensraum für verschiedene Arten positiv auf das Kleinklima auswirten.

Darüber hinaus handelt es sich bei der angestrebten Planung um die Nachnutzung einer innerstädtischen, gewerblichen Fläche, also um eine Maßnahme der Innenentwicklung. Durch die zentrale innenstadtnahe Lage und die räumliche Nähe zum Bahnhof Celle, zum ÖPNV sowie zu den Einrichtungen der Daseinsvorsorge (z.B. Einkaufen, Kinderbetreuung, Ärzte) ist im Vergleich zu wohnbaulichen Entwicklungen in den Randlagen mit weniger Pkw-Verkehr zu rechnen. Das derzeit überwiegend versiegelte Plangebiet wird in Zukunft zudem mehr unversiegelte Freiflächen aufweisen. Der Flächenverbrauch wird damit verringert und in Teilen findet eine Entsiegelung von Flächen statt.

Zur Reduzierung zusätzlicher CO2-Äquivalente werden im Laufe des Planverfahrens weitere Lösungen geprüft, z.B. ein alternatives Energiekonzept..