Beschlussvorlage - BV/0041/13

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss empfiehlt, anhand der Immobilie Welfenallee 32 den Vermarktungsweg über ein Auktionshaus zu testen, um mit dieser Vermarktungsart Erfahrungen zu sammeln. Die Auktion soll nur zustande kommen, wenn der Einstandspreis 980.000 Euro oder höher beträgt.

Sachverhalt:

Im Zuge der Haushaltssicherung ist es vorgesehen, dass sich die Stadt Celle schrittweise von allen eigenen Immobilien trennt, die für ihre Aufgabenerfüllung nicht zwingend notwendig sind. Bislang hat die Verwaltung ausschließlich den Weg der Direktvermarktung gewählt. Für einen Teil der Immobilien, die sich insbesondere für eine Vermarktung an ortsansässige Liebhaber eignen, wird dieser Weg auch weiterhin beschritten. Für einzelne andere Objekte, die sich insbesondere für eine überregionale Vermarktung eignen und mit denen auch Immobilieninvestoren angesprochen werden können, soll nun eine Entscheidung für eine Vorgehensweise über ein Bieterverfahren bzw. Immobilienauktion herbeigeführt werden.

Es gibt in Deutschland einige Anbieter, die für Dritte Grundstücksauktionen organisieren. Dazu werden die Immobilien zunächst durch Sachverständige des Dienstleisters bewertet. Dann findet eine Einigung mit dem Verkäufer über einen Startpreis statt. Die Immobilien werden mit einer Kurzbeschreibung in einem Auktionskatalog zusammengeführt. Dieser Katalog wird rechtzeitig vor den Auktionen je nach Anbieter an mehrere zehntausend registrierte Immobilieninteressierte versendet und zusätzlich über Präsentationen und Anzeigen beworben. Dann haben die Interessenten bis zur Auktion die Gelegenheit, die Immobilie zu besichtigen. Mehrmals im Jahr, in der Regel einmal im Quartal, finden dann die Auktionen an einem festgelegten Ort statt. Die Bieter erscheinen dort entweder persönlich oder bieten über Telefon mit. Nach dem Zuschlag des Auktionators wird von einem der anwesenden Notare der Kaufvertrag sofort notariell beurkundet. Der Ersteher zahlt an das Auktionshaus eine Courtage, die sich abhängig vom Zuschlagspreis zwischen etwa sieben und 18 Prozent inklusive Mehrwertsteuer bewegt. Je höher der Zuschlagspreis, desto niedriger die prozentuale Courtage. Die Courtage für die Stadt Celle als Veräußerer wäre nach den Versteigerungsbedingungen (Kleingedrucktes) individuell mit dem Anbieter zu vereinbaren. Dies schließt nicht gänzlich aus, dass erreicht werden kann, dass seitens der Stadt als Veräußerer keine Courtage zu zahlen wäre.

Mit einem solchen Verfahren sind für den Verkäufer einige Vorteile, aber auch Risiken verbunden. Zu den Vorteilen zählen die im Vergleich zu einer Direktvermarktung überregionale Ansprache eines recht großen Interessentenkreises, ein vergleichsweise zügiges Verfahren in der Abwicklung des Verkaufs (erfolgt bereits nach wenigen Monaten) und vielfach deutlich höhere Verkaufserlöse gegenüber dem Einstandspreis, hervorgerufen durch eine unmittelbare Konkurrenzsituation der Bieter. Dieses Verfahren ist auch EU-konform, da die Immobilien zum Marktwert veräußert werden.

Als Nachteil kann sich der Sachverhalt gestalten, dass die Wertermittlung des durch den Dienstleister bestellten Sachverständigen dazu führen kann, dass der Einstandspreis niedrig ausfällt. Dies wird von den Dienstleistern bewusst herbeigeführt, um die Attraktivität der Immobilien zu steigern (- Schnäppchen -). Allerdings gibt es in der Zusammenarbeit mit einem Dienstleister für den Fall, dass man sich nicht auf einen gemeinsamen Einstandspreis verständigen kann, die Möglichkeit zum Abbruch des Verfahrens.

Wegen der im Allgemeinen guten Verkaufschancen über diese Vorgehensweise möchte die Verwaltung dieses Auktionsverfahren anhand einer konkreten Immobilie testen: Welfenallee 32. Diese Immobilie war Bestandteil des Immobilienpakets, das an die WBG veräußert werden sollte. Der von der WBG bestellte Sachverständige Dr. Meißner ermittelte mit Stichtag 25.07.2011 einen Verkehrswert von 1 Mio. Euro. Die Verwaltung ist jedoch der Auffassung, dass am Markt ein höherer Preis erzielt werden könnte. Deswegen wurde diese Immobilie zunächst noch nicht auf die WBG übertragen. Die Stadt hat bis Herbst dieses Jahres Zeit, die Immobilie zu vermarkten, bevor sie dann ggf. an die WBG übertragen würde. Da hier bereits eine Wertermittlung vorliegt, könnte unverfänglich der Dialog mit einem Auktionsdienstleister gesucht und dessen Wertermittlung mit der schon bekannten Wertermittlung abgeglichen werden. Um einen psychologisch interessanten Kaufpreis anzubieten, wird vorgeschlagen, den Einstandspreis auf 980.000 Euro zu verhandeln. Sollte ein Dienstleister unterhalb dieser Schwelle die Immobilie auf den Markt bringen wollen, wird die Zusammenarbeit für dieses Objekt abgebrochen.

Im Unterschied zu Immobilienverkäufen über die Direktvermarktung, bei denen die politischen Gremien einem Verkaufsvorschlag an bestimmte Erwerber nach den Vorverhandlungen ausdrücklich zustimmen, wäre bei einer Immobilienauktion die politische Beteiligung anders. Die Politik muss mit einem verbindlich festzulegenden Einstandspreis einverstanden sein. Zudem muss sie sich bewusst sein, dass keinerlei Einflussnahme oder nachträgliche Korrektur möglich ist, wenn der Käufer bekannt wird. Insofern muss bei einem derartigen Vermarktungsverfahren eine Vorabentscheidung der politischen Gremien getroffen werden.

Finanzielle Auswirkungen:

Mittelbereitstellung:

Im Ergebnishaushalt: Verkäuferprovision, zu verhandeln

Im investiven Finanzhaushalt: Verkaufserlöse mindestens in Höhe der Verkehrswerte