Beschlussvorlage - BV/0201/14

Bisheriges Verfahren:

Der Einleitungsbeschluss zur Durchführung einer Vorbereitenden Untersuchung gemäß § 141 Baugesetzbuch (BauGB) (Einleitungsbeschluss) wurde am 14.05.2014 gefasst.

Beschlussvorschlag:

a)   Der Rat der Stadt Celle beschließt das Ergebnis der Vorbereitenden Untersuchung gemäß § 141 BauGB in der vorliegenden Fassung.

b)   Der Rat der Stadt Celle beschließt gemäß § 142 BauGB die Erweiterung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes um den im Ergebnis der Vorbereitenden Untersuchung vorgeschlagenen Bereich. Die Sanierungssatzung wird entsprechend angepasst.

c)   Der Rat der Stadt Celle beschließt die Aufhebung der Satzung zum Stadtumbaugebiet nach § 171 b BauGB.

Sachverhalt:

Das Gebiet der Allerinsel wurde im Jahr 2009 in die Städtebauförderung Programmkomponente Stadtumbau West aufgenommen. Die durch das Büro Pesch & Partner im Jahr 2010 erstellte und vom Rat beschlossene städtebauliche Rahmenplanung legt die Zielsetzungen für die Entwicklung der Allerinsel fest, welche sich bereits zu diesem Zeitpunkt auf das gesamte Gebiet der Allerinsel bezogen hat. Die hierzu vorliegenden Ergebnisse führten letztlich zur Einleitung des umfassenden förmlichen Sanierungsverfahrens auf Basis des § 142 BauGB.

Der Rat der Stadt Celle hatte hierzu 10.06.2010 den Beschluss zur Durchführung von Vorbereitenden Untersuchungen gefasst. Aufgrund des Umfangs bereits vorliegender Informationen konnten die Vorbereitenden Untersuchungen in einem verkürzten Verfahren durchgeführt werden. Basierend auf den Ergebnissen der Vorbereitenden Untersuchungen wurde im Jahr 2011 die Festlegung als förmliches Sanierungsgebiet beschlossen.

Auf Grund der seinerzeit parallel bestehenden Förderkulisse des Europäischen Fonds für regionale Entwicklung (EFRE) wurden auf der Allerinsel Teilflächen dem damaligen Ziel 1 Gebiet „Gelenk Neumarkt“ zugeschlagen, mit der Folge, dass in Nord-Süd-Richtung, an der Theo-Wilkens-Halle entlang über die Allerinsel die östliche Grenze für das heutige Sanierungsgebiet „Allerinsel“ verläuft. Mit dem Wegfall der Ziel 1-Förderkulisse ist diese Abgrenzung nicht mehr geeignet für eine sachgerechte Abarbeitung der erforderlichen Sanierungserfordernisse und -maßnahmen.

Auch nach Beendigung des Ziel 1 Ende 2012 bleiben Funktion und Bedeutung des Übergangsbereiches Allerinsel – Altstadt für die Stadtentwicklung im Hinblick auf die Ausprägung als Oberzentrum weiterhin bestehen. Die Verbindungsfunktion des Neumarktes, einschließlich der Rathsmühle und deren Umfeld, soll durch geeignete Maßnahmen unterstützt werden. Aus Sicht der Verwaltung kann der Übergang im Eingangsbereich zur Allerinsel nur dann sinnvoll im integrierten Ansatz entwickelt und gestaltet werden, wenn zumindest Teile des ehemaligen Ziel 1-Gebietes in den Geltungsbereich des Sanierungsgebietes Allerinsel aufgenommen werden. In Abstimmung mit dem Sanierungsträger und dem Land Niedersachsen beabsichtigt die Verwaltung daher das Sanierungsgebiet Allerinsel um den Teil des ehemaligen Ziel 1-Gebietes bis zur Mühlenstraße zu erweitern, ohne jedoch die Gesamtkosten für die Gesamtmaßnahme Stadtumbau West Allerinsel zu erhöhen. Dabei war lediglich der Bereich zwischen dem Speichergebäude in der Hafenstraße und der Mühlenstraße noch nicht von der seinerzeit zur Festlegung des Sanierungsgebietes Allerinsel durchgeführten Vorbereitenden Untersuchung erfasst gewesen. 

Im Zuge der Durchführung der Vorbereitenden Untersuchung wurden die von der Erweiterung betroffenen Eigentümer in einem Gespräch über die sich aus der Zugehörigkeit zum Sanierungsgebiet ergebenden Rechte und Pflichten informiert. Weiter wurden die Träger öffentlicher Belange beteiligt. Informationen zu diesen Beteiligungen sind in den Anlagen zu dieser Vorlage aufgeführt.

Die Komplexität des notwendigen Erneuerungskonzeptes für die Allerinsel erfordert qualifizierte Rechts- und Verfahrensinstrumente. Deshalb ist eine Durchführung der Sanierung im umfassenden Verfahren notwendig. Dies gilt auch für die jetzt zum Sanierungsgebiet hinzukommenden Flächen bzw. Grundstücke.

Beim umfassenden Sanierungsverfahren finden die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (vgl. § 152-156a BauGB) Anwendung, die Zahlungsverpflichtung von Erschließungsbeiträgen entfällt dabei. Neben der Überprüfung der Bemessung von Kaufpreisen und Entschädigungsleistungen findet die Ausgleichsbetragsregelung nach § 154 BauGB Anwendung. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung nach Abschluss des Sanierungsverfahrens an die Stadt einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstückes entspricht.

Die Erneuerung der Allerinsel dient dem Gemeinwohl der Stadt Celle insgesamt, da aus diesem Bereich grundlegende wirtschaftliche Impulse mit Auswirkungen für die Gesamtstadt ausgelöst werden. Hierin ist zugleich der Nachweis des qualifizierten öffentlichen Interesses zu sehen.

Die bereits im Rahmenplan Allerinsel formulierten Ziele, die dem heute bereits bestehenden Sanierungsgebiet zugrunde liegen, bleiben unverändert erhalten. Mit der geänderten Abgrenzung des Geltungsbereiches wird das Sanierungsinstrumentarium auf Teile des ehemaligen Ziel 1- Gebietes ausgeweitet.

Die Verwaltung nimmt die Erweiterung des Sanierungsgebietes zum Anlass, die Hinweise zu den §§ 214 u. 215 BauGB zu ergänzen und die Satzung entsprechend anzupassen.

Nachdem das Sanierungsgebiet Allerinsel das gesamte Gebiet der Allerinsel einschließlich des Übergangsbereiches abdeckt, ist die o. g. Stadtumbausatzung obsolet geworden. Aus Gründen der Rechtsklarheit wird daher die Stadtumbausatzung aufgehoben.

Finanzielle Auswirkungen:

-          NEIN -